Нередко застройщик затягивает сроки сдачи дома. Дольщику в таком случае положена денежная компенсация в виде штрафов и пени, но у него не всегда есть время на то, чтобы добиваться этих выплат. Для подобных случаев законодательством предусмотрена переуступка прав требования неустойки по ДДУ по договору цессии.
Что это такое и каков механизм работы такого соглашения – разберемся.
Что предполагает договор цессии?
Договор цессии – это такое соглашение, по которому право требования чего-либо предается от одного лица к другому лицу или организации. Касаемо ДДУ, по договору цессии дольщик может передать в том числе и свое право требовать с застройщика выплаты неустойки.
Говоря простыми словами, договор цессии подразумевает следующее. Есть лицо, которому должны, он же кредитор. Есть лицо, которое должно — должник. Кредитор вправе требовать с должника расплатиться по имеющейся у него задолженности, но перепоручает истребовать долги другому лицу.
Форма договора цессии – исключительно письменная. А иногда еще и нотариальная. В любом случае, форма договора цессии должна быть аналогичной форме соглашения, по которому передаваемые права возникли. Важный момент: если сделка, по которой уступаются права требования, подлежит госрегистрации, то и сам договор цессии по такой уступке тоже должен быть зарегистрирован подобным образом.
Сторонами договора цессии являются:
это лицо, обладающее правом требовать;
тот, кому передано право требования.
Особенностью договора цессия является то, что одновременно с правами цессионарию передаются и те обязанности, которые ранее были у цедента.
По договору цессии могут передаваться:
- уже имеющееся обязательства;
- обязательства, которые только еще возникнут в будущем.
Интересно, что в большинстве случаев заключить договор цессии можно без согласия самого должника. Но это не означает, что он не может возражать против выдвигаемых ему новым кредитором требований. Кроме того, о переходе права кредитор уведомляет должника письменно.
Кому могут быть переданы права по договору цессии?
Договор цессии может заключаться между:
В данном случае одно физическое лицо передает другому свое право требования.
Право требования уступается одним юридическим лицом другому.
Когда правом требования обладает физическое лицо и передает его лицу юридическому либо наоборот.
Он заключается не только между уступающим и принимающим право требования, но и сам должник также принимает участие в этом соглашении.
Каких-либо ограничений на то, кому могут быть переданы права по договору цессии, законом не установлены.
Нужна помощь с договором цессии по неустойке ДДУ?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Порядок переуступки прав требования неустойки по ДДУ по договору цессии
Итак, после того, как мы разобрались, что из себя представляет договор цессии, рассмотрим, как он действует применимо к переуступке прав требования неустойки по ДДУ.
Цедентом в рассматриваемом случае — дольщик, цессионарий – любое выбранное им для переуступки прав требования лицо, физическое либо юридическое.
При выборе цессионария дольщику стоит иметь в виду следующее. Если взыскивать неустойку с застройщика придется через суд, то истец-физическое лицо сможет обратиться для этого только в суд общей юрисдикции. Как показывает практика, в таком случае существует вероятность снижения суммы требуемых выплат. Если же в качестве истца будет выступать лицо юридическое, спор рассматривается в арбитраже. И тогда риск уменьшения размера присуждаемой неустойки существенно ниже.
Чтобы инициировать процедуру переуступки прав требования неустойки по ДДУ, необходимо наличие следующих обязательных условий:
- право цедента требовать уплату неустойки закреплено отдельным соглашением, т.е. ДДУ;
- обстоятельства, дающее дольщику право требовать уплату неустойки, уже имеют место быть в настоящем, а, следовательно, такое право – уже возникло (к примеру, налицо задержка сдачи многоквартирного дома).
После того, как дольщик принял для себя решение перепоручить истребование выплаты по неустойки от застройщика, ему необходимо:
которому он будет переуступать право. Физическое либо юридическое в лице представителя по доверенности.
в органах госрегистрации.
о смене кредитора в связи с заключенным соглашением.
касающиеся права требовать неустойку. Причем, только оригиналы.
Как уже было сказано выше, законодательных ограничений на передачу прав требований нет. Но определенные запреты может содержать сам ДДУ. Не получится прибегнуть договору цессии для перепоручения требовать неустойку, если ДДУ прописанными в нем условиями прямо запрещает эту процедуру. Кроме того, в соглашении, подписанном между дольщиком и застройщиком, может содержаться условие, что для случаев переуступки прав требований дольщиком письменное согласие застройщика обязательно. А строительная фирма такое согласие может просто не дать.
Акцентируем внимание на следующем. Если для дольщика право требовать уплаты неустойки возникает уже с момента начала просрочки по ДДУ, то у нового кредитора порядок расчетов несколько иной. Цессионеру необходимо рассчитывать сумму неустойки за просрочку сдачи дома начиная с даты перехода к нему требования. Она соответствует дате подписания договора цессии либо иной, которая указана в соглашении отдельным пунктом.
Взыскание неустойки по договору цессии предполагает выгоду для обеих сторон соглашения. Порядок распределения взысканных с застройщика выплат обговаривается между ними отдельно. Чаще всего цессионарий получает все то, что ему удается взыскать со строительной фирмы — должника, а затем выплачивает цеденту (дольщику) компенсацию оговоренного размера. Кроме того, дольщику не придется самостоятельно участвовать в длительном и утомительном процессе взыскания неустойки с застройщика.
Заключение
Учесть все нюансы, присущие договору цессии, заключаемого с целью взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве, оценить выгоду и целесообразность такого решения, а также грамотно оформить документы поможет юрист по ДДУ.