При заключении сделки с землей может оказаться так, что она будет признана недействительной. Такое происходит, если при заключении договора были допущены существенные ошибки или нарушения законодательства. Обычно признание сделки недействительной не несет ничего хорошего для сторон, ведь после признания сделка расторгается, однако в некоторых случаях (например, если вы стали жертвой мошенников, были введены в заблуждение и т.д.) это может быть способом защитить свои права. В данной статье мы рассмотрим, в каких случаях договор с землей может быть признан недействительным, а также порядок действий для этого.
Когда земельные сделки являются недействительными?
Существует законодательно оговоренный перечень оснований, которые дают возможность признать сделку недействительной:
- сделка была заключена под воздействием угроз, силы, принуждения, шантажа, умышленного введения в заблуждение – любой договор должен заключаться исключительно по доброй воле сторон. Если же сделка была заключена под давлением, это дает основания расторгнуть ее в принудительном порядке;
- сделка оказалась мнимой или притворной – иногда официально заключаемый договор выступает «прикрытием» для реальных намерений сторон. Например, оформляется договор дарения, а по факту земля продается, только деньги передаются покупателем продавцу втайне (чтобы избежать налогов или скрыть источник доходов). При обнаружении мнимости/притворности сделки она может быть признана недействительной;
- одной из сторон сделки было лицо с ограниченной дееспособностью – каждая из сторон договора должна четко осознавать свои действия и их последствия. Если же покупатель или продавец ограничены в дееспособности судом (причиной может быть душевное расстройство, алкоголизм, наркомания и т.д.), сделка будет признана недействительной;
- одной из сторон сделки является несовершеннолетний – дети до 14 лет в принципе не могут заключать договоры относительно распоряжения земельными участками, а с 14 до 18 лет имеют право быть стороной договора только при согласии родителей или официальных опекунов. Если это требование не соблюдается, сделку можно расторгнуть через суд;
- владелец земли не имеет права распоряжаться ею единолично – если у земельного участка несколько собственников, или если он является совместно нажитым в браке имуществом, один из совладельцев не имеет права единолично распоряжаться имуществом. Необходимо получить письменное согласие всех остальных заинтересованных лиц, в противном случае они могут оспорить сделку и расторгнуть её;
- при заключении сделки были допущены другие нарушения законодательства – сюда относятся различные ситуации, когда одна из сторон договора (или обе) так или иначе нарушают закон: используют поддельные документы, распоряжаются землей, которая им не принадлежит, оформляют договор на подставных лиц и т.д. Любое нарушение законодательства дает возможность признания недействительными земельных сделок и их последующее расторжение.
Как видно, существует очень много различных ситуаций, когда сделка может быть оспорена и признана недействительной. Если хотя бы одно из вышеописанных условий соблюдается, у вас есть возможность разорвать договор в одностороннем порядке.
Как признать сделку недействительной?
Компетенцией признания земельных договоров недействительными обладает исключительно суд – только его решение может быть окончательным в подобной ситуации. Исходя из этого, процесс признания сделки недействительной состоит из таких этапов:
Для этого подойдут документальные подтверждения или другие свидетельства, которые доказывали бы, что договор был заключен с нарушениями, перечисленными выше. К примеру, это может быть справка о неполной дееспособности человека, который подписывал договор, свидетельство о рождении, подтверждающее несовершеннолетие стороны сделки, пункт договора, который противоречит законодательству и т.д. Документы должны быть оригиналами, а при невозможности – заверенными нотариально копиями. Кроме того, понадобятся документы, подтверждающие ваше отношение к земле (например, предыдущий договор, в котором фигурирует участок) и копия договора, который оспаривается.
Иск в суд составляется в письменной форме, в нем указывается, какая сделка должна быть признана недействительной и почему, а также приводятся доказательства в пользу озвученной позиции. В качестве ответчика выступает вторая сторона сделки, в требованиях – желание признать сделку недействительной, в некоторых случаях также привлечь вторую сторону к ответственности, взыскать неустойку и т.д.
Важно правильно определить подсудность, ведь если ошибиться, вы потратите много времени на повторную подготовку документов, а в подобных ситуациях лучше не медлить. Принципы определения подсудности довольно просты: исковое заявление подается в суд того района, где располагается спорный участок. Если иск подает физическое лицо, обращение направляется в суд общей юрисдикции, если юридическое – в арбитражный суд. Подавать можно любым удобным способом – по почте, лично, по интернет или через МФЦ.
Суд должен заслушать стороны, и на основании полученных сведений вынести вердикт: стоит ли признавать сделку недействительной. В случае удовлетворения иска стороны возвращаются к исходным позициям: продавцу возвращается земля, покупателю – сумма денег, которые он уплатил. В некоторых случаях (если обе стороны умышленно нарушали закон при заключении сделки) и земля, и деньги могут быть конфискованы в пользу государства.
Для того чтобы эффективно отстоять свои интересы во время оспаривания сделки, рекомендуется заручиться помощью адвоката по земельным делам. Он сможет разобраться в ситуации, посоветовать оптимальный путь достижения цели, поможет с подготовкой документа и представительством в суде.
Заключение
Если во время заключения сделки было нарушено законодательство или допущены другие серьезные ошибки, такая сделка может быть признана недействительной, что равносильно ее расторжению. Для этого нужно подготовить основания и подать иск в суд. Добиться победы в судебных тяжбах поможет опытный адвокат по земельным вопросам.
Хотите признать сделки являются недействительными?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11