Если застройщик затягивает сроки передачи недвижимости, дольщики имеют право на получение неустойки. Но процесс не такой простой, как хотелось бы, и он несет в себе немало подводных камней и требуют внимания к деталям.
В этом материале мы рассмотрим, что такое неустойка по договору долевого участия, как она рассчитывается и что потребуется для ее взыскания со строительной компании.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Ситуация с просрочками по ДДУ настолько частая, что существует отельный закон. Который регламентирует все нюансы, связанные с ней, в том числе и процедуру определения размера компенсации. Это упрощает взыскание компенсации для участников ДДУ: они могут сразу знать, на какую сумму претендовать. Итак, какие же параметры влияют на размер причитающихся выплат:
конечно, чем дороже недвижимость, тем больше должно быть возмещение за нарушения, связанные с ней. Для подсчета берется цена квартиры в рублях, записанная в договоре ДДУ. Если в процессе стоимость менялась, для расчетов берется последнее утвержденное значение;
чем сильнее нарушены сроки, тем больше должны получать дольщики. Неустойка насчитывается по дням, начиная с первого, когда были нарушены сроки;
величина, которая устанавливается государственной службой и может варьироваться, понижаясь и повышаясь. Уточнять размер учетной ставки нужно на момент расчетов. Сделать это можно на официальном сайте Центробанка или в других источниках.
Формула для подсчета возмещения, таким образом, выглядит так:
N = S / 100 * D * 1/150 * B
N – общая сумма неустойки;
S – стоимость жилья согласно ДДУ;
D–срок просрочки в днях;
В – банковская учетная ставка (%).
Проще всего разобраться на примере. Допустим, квартира стоит 2,5 млн. рублей, застройщик нарушил сроки на 1 год (365 дней). На момент проведения расчетов размер учетной ставки составлял 7%. В этом случае дольщик, согласно законодательству, может претендовать на такой размер возмещения: 2500000 / 100 * 365 * 1/150 * 7% = 425 833 руб. 33 коп.
Что еще необходимо знать для расчетов:
- для юридических лиц размер неустойки уменьшается вдвое (коэффициент 1/300 вместо 1/150);
- нужно правильно определять дату начала просрочки, что бывает сложно сделать, если в ДДУ точно не указан срок передачи жилья. В таких случаях рекомендуется проконсультироваться с юристом ДДУ, чтобы установить правильные сроки;
- к неустойке можно добавить дополнительные требования – компенсация ущерба (прямого и косвенного), штрафы и т.д. Их конкретный перечень зависит от ситуации, содержания договора, истории общения с застройщиком и других факторов.
Хотите взыскать неустойку за просрочку по договору долевого участия?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Порядок взыскания неустойки по договору долевого участия
Если вы подпадаете под условия взыскания неустойки (сроки нарушены застройщиком), необходимо придерживаться установленного законом порядка процедуры. Она состоит из таких основных этапов:
Прежде, чем перейти непосредственно к взысканию, нужно подготовить доказательства того, что вы имеете все основания для компенсации, требуемые по закону о долевом строительстве. Нужно показать, что между дольщиком и строительной компанией существуют деловые отношения (для этого потребуется копия договора ДДУ), существует нарушение со стороны компании-застройщика (сроки, указанные в договоре, были нарушены – понадобится акт введения дома в эксплуатацию и акт приема-передачи недвижимости, если это уже произошло), а также подтверждение того, что выполнены все требования с вашей стороны, то есть, погашена задолженность (подойдут выписки из банка о переводе средств, чеки, квитанции и подобные документы). Хотя законодательство не требует заверения предоставляемых бумаг, рекомендуется все же выполнить эту процедуру, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейших этапах взыскания неустойки.
Первый этап взыскания компенсации –претензионный, потому потребуется составить претензию и отправить ее компании-застройщику. В данном документе нужно указать, почему, по вашему мнению, вы претендуете на неустойку: сослаться на ДДУ, его ключевые условия, которые нарушены, а также на действующий закон, позволяющий дольщикам получать возмещение в подобных случаях. Конечно, обязательно в таких документах указать все свои данные (паспортные, регистрацию и т.д.), данные адресата (строительной компании), обстоятельства спора. В конце указываются требования – сумма неустойки, рассчитанная согласно приведенной выше формуле, сами расчеты также рекомендуется прилагать к претензии. Вместе с ней отправляются необходимые копии документов, подготовленные ранее. Отправить претензию можно почтой (рекомендованное письмо) или передав лично.
Получив ответ на претензию (если компания-застройщик его отправила), дольщик может провести переговоры с целью выработать механизм получения компенсации. Часто участнику ДДУ может быть выгодно согласиться на небольшое уменьшение размера неустойки или разбивки выплат на несколько этапов, при этом получив деньги, чем ввязываться в длительный судебный процесс. Однако не всегда строительная компания вообще отвечает на претензии или предлагает достаточно выгодные условия, приемлемые для дольщиков.
Когда получить компенсацию на предыдущих этапах не удается, нужно готовить иск в суд. Он практически аналогичен претензии, за исключением нескольких моментов: во-первых, исковые требования могут быть более расширенными и включать дополнительные виды возмещения, во-вторых, требуется указать. Что был соблюден претензионный порядок разрешения споров (хотя это и не является обязательным дляфзлиц, суд обычно позитивно реагирует на такие данные). Когда иск подан, на заседаниях нужно доказать суду, что вы имеете полное право получить неустойку в порядке, предусмотренном законом о долевом строительстве. Получив на руки положительный вердикт и исполнительный лист, можно взыскать средства с компании-застройщика.
Незаменимой помощью в процедуре будут услуги юриста по просрочке застройщиков, который поможет собрать все необходимые документы, подготовит претензию и исковое заявление, а также будет представлять ваши интересы на переговорах и в суде. Практика показывает, что участие специалиста существенно повышает шансы на положительное решение в споре.
Заключение
При нарушении застройщиком своих обязательств участники ДДУ имеют право на компенсацию, порядок и размер которой определены специальным законом. Рекомендуется воспользоваться услугами по взысканию неустойки с застройщика, обратившись к опытному юристу.