Переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу

Не всегда застройщик заканчивает стройку вовремя. При срыве сроков сдачи дома у дольщика возникает право требовать уплаты неустойки. Однако законодатель установил существенные различия в том, кто именно требует неустойку с застройщика: лицо физическое или юридическое.

Разберемся, в чем именно разница и почему порой выгоднее, чтобы преемником стало именно юрлицо.

В каких случаях можно оформить переуступку неустойки по ДДУ?

Соглашение, в рамках которого одна сторона уступает свое право требовать что-либо второй стороне, называется цессией. Если говорить о переуступке неустойки по договору долевого участия, то в рамках цессии дольщик передает право требовать выплату неустойки другому лицу. Закон позволяет участнику долевого строительства передать такое право как физическому, так и юридическому лицу.

Оформить переуступку неустойки по ДДУ дольщик может в любой момент, когда такое право возникло у него самого. Кроме случаев, когда:

• передавать любые права, в том числе и требования неустойки, прямо запрещено самим договором долевого участия;
• на передачу прав требования, в том числе и неустойки, требуется согласие застройщика (такое условие закреплено в ДДУ);
• одновременно передается и право требования неустойки, и право на саму квартиру, а согласие застройщика, которое в данном случае обязательно, не получено.

Чаще всего причина, побудившая участника долевого строительства передать право требовать с застройщика неустойку по ДДУ, одна: ему не хочется тратить время и силы на эту процедуру. Ведь переуступка не означает, что дольщик отказался от выплат и не получит ничего. Это не так. Он тоже получает компенсацию, но лишь в оговоренной цессией части. Остальное забирает себе тот, кто эту переуступку принял.

Почему может быть выгодно взыскивать неустойку с застройщика от юр.лица?

Дольщику часто выгоднее передать права требования неустойки по ДДУ именно по рассматриваемой схеме. Главное преимущество заключается в том, что дела по взысканию неустойки по ДДУ, в которых истцом выступает физическое лицо, рассматривают суды общей юрисдикции. Когда участниками спора являются юридические лица, они будут выяснять отношения уже в арбитраже. В первом случае существует риск того, что суд снизит размер требуемой выплаты. Если же выплата неустойки требуется через арбитражные инстанции, вероятность снижения ее размера значительно ниже.

Случается, что застройщик готов выплатить дольщику неустойку, но по разным причинам не может сделать этого именно в денежном эквиваленте. В качестве компенсации строительная фирма предлагает, к примеру, производство каких-либо работ. А участнику долевого строительства это не нужно, он хочет именно деньги. Назревает конфликт, грозящий перерасти в долгие судебные разбирательства. Но находится фирма, которой необходимы предлагаемые застройщиком работы. И тогда дольщик заключает с таким юридическим лицом договор цессии по переуступке прав требования неустойки по ДДУ.

В рамках этого соглашения фирма-преемник получает неустойку от застройщика в форме выполнения работ, а передавшему право требования дольщику она выплачивает за это денежную компенсацию. Все в плюсе: застройщик выполнит свои обязательства по уплате неустойки, юридическое лицо, принявшее право требования, получит необходимые работы, а дольщик – денежную компенсацию.

Удобно переуступать право требования неустойки именно юридическому лицу и тогда, когда дольщику положена компенсация по нескольким квартирам. В таком случае процедура взыскания неустойки потребует подготовки большого пакета документов. С этим лучше справится команда юристов по ДДУ, работающих в штате юридического лица, чем одно физическое лицо.

Как оформить переуступку неустойки по ДДУ юридическому лицу?

Оформление переуступки неустойки по ДДУ юридическому лицу ничем не отличается от любой другой процедуры оформления договора цессии. Дольщику-физическому лицу необходимо:

• Выбрать юридическое лицо, которому он будет уступать право требовать неустойку.
• Обговорить с ним условия переуступки, размер и сроки компенсации, другие нюансы, касающиеся данного вопроса.
• Письменно известить фирму-застройщика о том, что право требовать неустойку переуступается юридическому лицу. При этом если ДДУ не предусматривает согласие застройщика, то письмо носит уведомительный характер. В ином случае в извещении потребуется просить застройщика в установленный срок сообщить о своем согласии или несогласии с такой переуступкой. Извещение направляется по почте либо передается представителю строительной фирмы лично.
• Составить договор переуступки и подписать его. Этот шаг в обязательном порядке делается только после получения застройщиком уведомления о предстоящей переуступке права требовать неустойку, а также в предусмотренных на то случаях одобрения им этой сделки. Иначе существует риск, что договор цессии будет признан нелегитимным.
• Пройти процедуру государственной регистрации договора переуступки. Это условие является обязательным. Цессия по ДДУ имеет юридическую силу только после ее регистрации в Росрестре.
• Передать фирме, принявшей право требовать неустойку, необходимые для этого документы (оригинал ДДУ, квитанции, акты и т.п.).
• Получить оплату. Ее размеры, порядок и сроки стороны договора переуступки права требования неустойки по ДДУ определяют сами.

Правильно составить договор переуступки, подготовить сопутствующий этой процедуре пакет документов поможет адвокат по ДДУ.

Заключение

Как видно, переуступка неустойки по ДДУ юридическому лицу имеет свои нюансы, несоблюдение которых грозит признанием такого соглашения недействительным. Как следствие – дольщик не получит причитающиеся ему выплаты. Разобраться во всех тонкостях этой процедуры, грамотно оформить необходимые документы поможет адвокат по спорам с застройщиком.