Застройщик задерживает передачу квартиры? Неприятно, но паниковать не следует, ведь законодательство на вашей стороне – федеральный закон 214 «О долевом строительстве» принят. Чтобы защитить интересы дольщиков. Согласно этому документу, при нарушении сроков, указанных в договоре долевого участия, можно получить неустойку ДДУ.
В данной статье мы разберемся, как происходит расчет и взыскание неустойки по 214 ФЗ и что нужно знать, чтобы добиться справедливости в сложившейся ситуации.
Неустойка с застройщика по 214 ФЗ
Как и в случае многих других договоров, договор долевого участия предусматривает выплату неустойки в случае нарушения его условий. При этом сам текст соглашения может даже не содержать такой нормы, однако действие федерального закона распространяется на все ДДУ, а значит, каждый дольщик может претендовать на компенсацию.
При взыскании неустойки с застройщика не имеет значения, по какой причине были сорваны сроки, указанные в договоре: даже если речь идет об обстоятельствах, не зависящие от строительной компании, участники ДДУ могут рассчитывать на компенсацию. Начисление неустойки начинается с первого дня просрочки и продолжается вплоть до передачи квартиры вкладчику. Правда, есть один нюанс: поскольку срок исковой давности по таким делам составляет 3 года, получить компенсацию можно только за трехлетний период (однако есть возможность получить неустойку и за более продолжительный срок, если норма о сроке давности не будет применена по просьбе ответчика в суде).
Чтобы претендовать на получение пени по договору долевого участия, дольщик сам должен выполнить все условия договора, основным среди которых является своевременное и полное погашения стоимости квартиры – напрямую или через банк, если оформлен ипотечный кредит. Доказательства этого нужно будет предъявить в суде в виде выписки с банковского счета, счетов-фактур, чеков или других платежных документов.
Формула расчета неустойки по 214 ФЗ
Закон, регламентирующий получение компенсации за срыв сроков ДДУ, содержит в себе также формулу для расчета размера неустойки. С ее помощью каждый дольщик может точно рассчитать, на какой размер компенсации он имеет право претендовать. Для расчетов понадобится знание трех переменных:
общая сумма, указанная в договоре долевого участия. Если подписывались дополнительные соглашения, и цена недвижимости изменилась, для расчета берется конечная цифра;
сколько дней прошло с указанной даты передачи невидимости дольщиком до фактической передачи или до подачи иска о взыскании неустойки. Начисление пени начинается с дня, следующего за указанным в ДДУ;
значение, которое устанавливается Центральным банком РФ и может регулярно изменяться (к примеру, в 2017 году учетная ставка изменялась 5 раз). Узнать текущую величину УС можно на сайте Центробанка.
Общая же формула расчета размера неустойки (Н) для физлиц выглядит следующим образом:
Н = СК/100 * КД/150 * УС
Пример расчетов выглядит так: если стоимость квартиры по договору составляет 2 млн. рублей, сроки нарушены на 300 дней, а размер учетной ставки 8,25%, то сумма неустойки составит 2000000/100*300/150*8,25 = 330 000 рублей.
Кроме неустойки, исковые требования также могут включать моральный и материальный ущерб (индивидуально в каждом случае), а также штраф в размере 50% от неустойки, если компания-застройщик отказалась урегулировать спор в досудебном порядке.
Хотите получить неустойку за просрочку 214 ФЗ?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Порядок взыскания неустойки по 214 фз
Какие же необходимо выполнить действия, чтобы добиться взыскания неустойки по 214 ФЗ? Закон предусматривает два варианта для дольщиков, причём второй из них может логически продолжать первый. Речь идет о претензионном и судебном путях разрешения спора. Порядок действий следующий:
В претензии нужно указать, что сроки, оговоренные в договоре, были нарушены, а значит, вам положена компенсация. Претензию нужно подкрепить документально (копия договора, подтверждение того, что погашена сумма долга), а также приложить расчеты размера неустойки. Претензия направляется рекомендованным письмом с описью вложения или передается непосредственно в офис застройщика.
Подача претензии должна инициировать переговоры, цель которых – найти путь решения сложившейся ситуации. Застройщик может сразу согласиться с требованиями, попытаться уменьшить сумму, предложить другие варианты компенсации. Если вариант, устраивающий обе стороны, найден, на этом конфликт исчерпывается. Если же застройщик не предложил подходящие варианты или проигнорировал претензию, единственный вариант защитить свои интересы – обратиться в суд.
Если на этапе досудебного урегулирования помощь юриста по ДДУ была рекомендованной, то когда дело доходит до суда, без грамотного адвоката не обойтись. Иск составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать такие сведения:
- данные об истце и ответчике, а также наименование суда;
- обстоятельства возникновения спора – когда, при каких обстоятельствах был заключен договор ДДУ, какие условия он содержал, на сколько задержана передача квартиры, были ли попытки уладить конфликт в мирном русле и с каким результатом. Каждый факт желательно подкрепить документально, показаниями свидетелей или ссылками на законодательство;
- исковые требования – взыскать неустойку в пользу дольщика, а также дополнительные требования по желанию (моральный и материальный ущерб, штраф);
- перечень прилагаемых документов. Список документов аналогичен претензии, можно только добавить копию самой претензии и ответ на нее застройщика (если он был получен).
Иск направляется в суд обшей юрисдикции по месту регистрации строительной компании, копия иска также отправляется ответчику.
Во время заседаний суда истец или его представитель (хорошо, если это будет опытный адвокат по спорам с застройщиком) излагает сведения из искового заявления, озвучивает доказательства с целью убедить судью в своей правоте. Если суд принимает доводы истца, решение будет в пользу дольщика. Конечная сумма компенсации может быть снижена по усмотрению суда, или иск удовлетворен в полном размере.
Если в суде первой инстанции добиться справедливости не удалось (хотя это бывает редко при соблюдении всех нюансов процесса), дольщик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию, вплоть до Верховного суда РФ.
Заключение
Федеральный закон «О долевом строительстве», известный также как 214 ФЗ, защищает интересы дольщиков и предполагает компенсацию в случае срыва сроков сдачи дома и передачи квартир вкладчикам.
Но чтобы добиться взыскания неустойки, нужно тщательно подготовиться, а в идеале – обратиться к опытному адвокату за помощью.