Если человек долгое время пользуется земельным участком на правах аренды, а потом внезапно арендатор изменяет решение и расторгает договор (или отказывается его продлить), безусловно, это вызывает недовольство арендатора и приводит к спору. Нужно знать, что в такой ситуации есть возможность защитить свои права, подав иск о признании права аренды земельного участка в суд и добившись положительного решения. В данной статье мы рассмотрим, какие условия необходимо соблюсти, чтобы защитить свои интересы в споре с арендодателем, как подготовится к судебному спору и повысить шансы на успех.
Спор по аренде земельного участка: с чего начать решение?
Представьте ситуацию: вы долгое время арендуете землю у местных властей и используете ее по своему усмотрению – выращиваете овощи и фрукты, храните урожай и т.д. Ежегодно вы продлеваете договор аренды на установленных ранее условиях. Однако при очередном продлении арендодатель внезапно отказывается переоформить договор, мотивируя тем, что изменилось целевое назначение земли, и теперь там вместо огородов будет городская застройка или объект инфраструктуры. Или вам вообще при действующем договоре сообщают, что вскоре он будет расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника.
Казалось бы, владелец имеет полное право не продлевать договор аренды и распоряжаться собственностью по своему усмотрению, однако в некоторых ситуациях арендатор тоже имеет право на землю и может добиваться принудительного продления существующего договора – это выходит из норм Гражданского кодекса.Более того, существует даже продажа права аренды земельного участка или передача такого права по наследству как реального актива – все это разрешает законодательство.
Разрешение спора нужно начинать с подготовки обоснования неправомерности прекращения права аренды земельного участка со стороны арендодателя. Аргументами в пользу позиции арендатора в данном случае выступают:
- действующий договор аренды, или, если он истек – подтверждение, что аналогичные договоры заключались на протяжении долгого времени. Лучше всего, если еще действует прежний договор, в таком случае отстоять свои права будет намного проще;
- доказательства регулярного внесения арендной платы за землю и соблюдение со своей стороны других требований сделки. Если арендатор сам нарушал условия договора, его шансы добиться признания права аренды резко сокращаются;
- подтверждения того, что основания для прекращения аренды были сформированы с нарушениями. Например, собственник обязан заранее уведомить арендаторов о том, что условия будут меняться, и если он этого не сделал, это помешает расторгнуть договор. Кроме того, если меняется целевое предназначение земли, это должно быть сделано по всем правилам.
Если соблюдаются все вышеуказанные условия, шансы добиться признания права аренды земли существенно возрастают. Конечно, потребуется документальное подтверждение изложенных факторов: сам договор аренды, факт запоздалого уведомления об изменении условий (или вообще отсутствие такого уведомления), подтверждение того, что была нарушена процедура смены целевого назначения земельного участка и т.д. Чем больше документов вы сможете представить для рассмотрения в суд (естественно, если они будут относиться к делу и подтверждать вашу позицию), тем выше шансы на успешное окончание спора.
Порядок признания права аренды земельного участка
Для того чтобы уладить спор и добиться признания своего права на аренду земли, необходимо придерживаться определённого порядка действий:
Конечно, это будет непросто, ведь он уже принял решение расторгнуть договор аренды. Однако если грамотно подойти к переговорам, есть возможность переубедить собственника. Аргументами могут как добросовестное соблюдение условий аренды, так и предупреждение о том, что вы можете обратиться в суд. Также можно привлечь юристов – они помогут с аргументами и поиском подходящих формулировок в процессе переговоров. Если удастся добиться компромисса, обязательно закрепите договоренности в письменной форме – это поможет избежать сюрпризов в будущем.
Если переговоры не дадут желаемого результата (а в данных спорах это будет с большой вероятностью именно так), нужно подготовить исковое заявление и обратиться с ним в суд. В тексте иска необходимо дать обоснование, почему вы считаете, что у вас есть право на аренду земли, привести доказательства в пользу этого, описать предысторию возникновения конфликта и все его обстоятельства. В требованиях к суду указывается необходимость признания вашего права на аренду земли, что автоматически обяжет собственника заключить с вами новый договор или оставить в силе предыдущий. Вместе с заявлением подаются документы, которые будут выступать аргументами по делу.
После подачи иска в суд (обычно обращение направляется в районный суд того населенного пункта, где расположена спорная земля) будут назначены слушания по делу, во время которых необходимо доказать свою правоту. Лучше всего доверить участие в слушаниях профессионалу – юристу по земельным вопросам, который точно все сделает правильно и сможет существенно увеличить шансы на победу в споре.
В случае негативного ответа вы можете воспользоваться законным правом на апелляцию, и подавать жалобы до тех пор, пока решение не будет вынесено в вашу пользу или пока не достигнете последней инстанции. При этом на время рассмотрения спора в суде можно добиться блокировки любых действий со спорным участком, подав соответствующее ходатайство.
Хотите признать право аренды земельного участка?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Заключение
В случае, если арендодатель внезапно решил прекратить договор аренды земли, арендатору не всегда стоит соглашаться – есть случаи, когда можно доиться продолжения аренды. Для этого нужно обратиться в суд и отстоять свое право на пользование участком. Помочь в этом может профессиональный земельный юрист.