Расторжение договора аренды земельного участка

Если вы арендуете землю или выступаете в роли арендодателя, вы можете столкнуться с необходимостью расторгнуть действующий договор досрочно. Причины могут быть различными, но в любом случае необходимо придерживаться установленного законодательством порядка действий – только в этом случае расторжение будет успешным. В данной статье мы рассмотрим, какие могут быть причины расторжения договора аренды земельного участка, что и в какой последовательности нужно делать и куда обращаться для достижения поставленной цели.

Условия расторжения договора аренды земельного участка

Выступить с инициативой расторжения действующего договора аренды могут обе стороны – как владелец земли, так и арендатор. При этом Земельный кодекс четко регламентирует условия, при которых досрочное расторжение сделки возможно, причем они отличаются для сторон договора. Проще всего прекратить действие аренды, если с этим решением согласны и арендодатель, и арендатор – в этом случае сделка расторгается по обоюдному согласию, а сама процедура максимально упрощена. Также для этогоне потребуются какие-то специальныеоснования – достаточно желания или согласия сторон.

Если же расторгнуть договор хочет только одна сторона, потребуются определённые основания. Для владельца земли они могут быть следующими:

• арендатор нарушает сроки внесения арендной платы – многие сделки расторгаются именно из финансового вопроса: пользователь участка не вносит средства за аренду вовремя, чем нарушает условия договора. Если такие случаи регулярны, это дает владельцу право инициировать досрочное прекращение договора;
• нарушение правил пользования земельным участком – к примеру, арендатор может взять землю для использования под выращивание овощей и фруктов, а по факту начнет на арендованной земле строительство. Естественно, это будет грубым нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения;
• из-за действий или бездействия арендатора был нанесен ущерб плодородному слою земли –лицо, которое берет земельный участок в аренду, обязуется в том числе поддерживать его плодородность (если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения). Но в дальнейшем обязательства могут не выполняться, что приводит к обеднению земли, зарастанию сорняками и т.д. Это дает право владельцу досрочно расторгнуть договор;
• субаренда участка – в большинстве случаев договор аренды запрещает арендатору передавать землю в субаренду третьим лицам, особенно без согласования с владельцем. Но на практике этот запрет часто нарушается, особенно если речь идет о долгосрочной аренде. При обнаружении подобных действий хозяин может расторгнуть договор.

Что касается арендатора, то у него возможных оснований несколько меньше (что вполне логично), и они представлены ниже:

• участок оказался непригодным для целей использования – если, к примеру, земля бралась в аренду для ведения сельского хозяйства, но по факту оказалась неплодородной, а хозяин об этом не предупредил или специально скрывал данное обстоятельство, это дает возможность арендатору прекратить действие сделки досрочно;
• собственник создает препятствия для использования участка – можно столкнуться с ситуацией, когда владелец, несмотря на заключение договора и регулярную оплату, создает сложности по эксплуатации земли. Такие случаи – достаточное основание для арендатора, чтобы расторгнуть сделку;
• владелец скрыл другие важные недостатки земли –например, расположение рядом завода с вредными выбросами, подтопление участка весной во время паводка, проблемы с соседями или местными властями и т.д. Если недостаток является существенным для использования земли, это будет достаточным основанием для расторжения аренды.

Любые другие аргументы, скорее всего, будут отклонены как возможные причины для расторжения договора аренды.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Если удалось договориться со второй стороной договора, то процедура будет максимально простой – подписывается соглашение о расторжении существующей сделки, в нем указываются условия прекращения отношений (нужно ли кому-либо выплачивать компенсацию, как быстро арендатор должен покинуть участоки т.д.), после чего договор считается расторгнутым. Согласно законодательству, никакие дополнительные действия не требуются.

Если же расторжение договора происходит в одностороннем порядке, то процедура выглядит следующим образом:

• инициатор направляет уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, в котором указывает, что хочет прекратить сделку, а также причины, которые его вынудили пойти на такое решение. Уведомление составляется в произвольной форме и может быть вручено лично либо посредством заказного письма;
• получив уведомление, вторая сторона может либосогласиться с расторжением договора (и тогда процедура проходит по взаимному согласию), либо откажется разрывать сделку, и тогда единственный возможный вариант – это обращение в суд;
• составление искового заявления и подача на рассмотрение в суд. Если стороны не смогли прийти к общему мнению, расторгнуть действующую сделку имеет право исключительно суд. В иске нужно указать причины такого решения, подтвердить их конкретными фактами (например, отсутствие платежей по договору, непригодность участка для использования и т.д.), и потребовать расторгнуть сделку. Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения проблемного земельного участка;
• рассмотрение иска в суде и вынесение решения. Если основания для расторжения сделки суд признает достаточными, он расторгнет существующий договор аренды, тем самым удовлетворив требования истца.

Чтобы повысить шансы на успешное расторжение договора и упростить процедуру, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по земельным спорам. Он поможет найти основания для разрыва сделки, собрать доказательства, составить иск и добиться положительного решения по нему. В результате вы достигнете цели без особых условий и в максимально сжатые сроки.

Заключение

Договор аренды может быть расторгнут как по обоюдному согласию, так и по инициативе одной из сторон. Во втором случае, скорее всего, придётся обращаться в суд и приводить аргументы – почему, по вашему мнению, сделка должна быть расторгнута. Чтобы повысить шансы на успех, рекомендуется воспользоваться услугами земельного адвоката.