Как расторгнуть или признать недействительным договор купли-продажи недвижимости?

Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости

Заключение любой сделки – своего рода риск, а сделка по купле-продаже недвижимости – тем более. Подобные отношения всегда оформляются соответствующим договором. Но иногда ситуации, влекущие необходимость аннулирования сделки, неизбежны. Разберемся, когда и для чего может потребоваться расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а также что включает порядок действий по расторжению договора.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

  • такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
  • обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
  • в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

  1. Договор составлен с нарушением норм закона.
  2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:
  • была недееспособна (полностью или частично);
  • не достигла совершеннолетия;
  • не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
  • поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..
  1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Как уже отмечалось выше, расторжение сделки купли-продажи недвижимости по инициативе, к примеру, покупателя, может произойти и во внесудебном порядке. Достаточно получить согласие второй стороны, т.е. продавца. Важно: форма расторжения договора аналогична форме его заключения — письменная. Иными словами, после принятия взаимного решения обеими сторонами об отмене сделки купли-продажи недвижимости составляется новое соглашение о расторжении договора. После его подписания ранее составленное считается расторгнутым с оговоренной даты.

Алгоритм действий для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

1
Подача документов

Составляется соответствующее исковое заявление и передается в суд.

2
Вынесение судебного решения

Изучив представленные в судебный процесс документы и доказательства, судья выносит определение о расторжении договора купли-продажи либо отказывает в подобном требовании.

3
Исполнение судебного решения

При положительном решении судебное постановление передается в органы госрегистрации имущества, где запись о переданных продавцом покупателю правах на недвижимость аннулируется.

Кузнецова Ирина

Хотите расторгнуть договор продажи недвижимости?

Получите консультацию юриста: +7 (962) 953-88-11

Особенность судебных дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости такова, что на исход дела может повлиять любая мелочь. А потому очевидно, что без помощи адвоката по недвижимости никак не обойтись. К примеру, не обладая специальными познаниями, вряд ли можно знать о том, что в иске требовать нужно не только самого расторжения соглашения, но и возвращения квартиры (для продавца) либо денег (для покупателя). В ином случае будет вынесено решение о прекращении действия договора, но дальнейшая судьба имущества останется неопределенной. Разобраться в подобных правовых тонкостях способен только юрист.

Как обезопасить себя от рисковых сделок с недвижимостью?

Многих проблем, в том числе и оспаривание договора купли-продажи в суде, можно избежать. Нужно всего лишь заблаговременно проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта, а также благонадежность второй стороны сделки.

Собрать необходимую информацию для сведения рисков к минимуму лучше доверить адвокату. Он сможет определить, какой факт должен насторожить, а на чем акцентировать внимание не стоит. Адвокат проверит всю информацию по объекту (правомерность возникновения права собственности, наличие обременения или ареста, долгов по коммунальным платежам, подлинность документов и т.п.) и его продавцу (дееспособность, не признан ли он банкротом, есть ли согласие супруга на продажу и пр.). Сталкивающийся ранее на практике с подобными ситуациями адвокат по недвижимости поможет установить наличие либо отсутствие факта оспаривания приобретаемой квартиры.

Итак, процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости сложен, но не безнадежен. При правильном и профессиональном подходе к этому вопросу есть все шансы на положительный исход дела. Для уверенности и большей вероятности достижения нужного результата стоит доверить дело адвокату по недвижимости.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *