Как защитить права добросовестного приобретателя?

Защита прав добросовестного приобретателя

При совершении сделок с любым имуществом существуют риски различного характера. А при покупке недвижимости – их наличие тем более актуально, ведь квартира – покупка весьма дорогостоящая. Возникновения ситуаций, при которых покупатель будет вынужден доказывать добросовестность своего приобретения и защищать нарушенные права, не избежать. Даже если при совершении сделки купли-продажи он являлся таковым. В данной статье расскажем, как поступать в подобных случаях и отстоять нарушенные интересы.

Кто такой добросовестный приобретатель

О добросовестном приобретателе вообще ведется речь в нормах ГК РФ. Правда, прямой формулировки этого понятия там нет, но проанализировав указанную норму, можно обозначить понятийный смысл такого термина.

Итак, добросовестный приобретатель – это та сторона сделки, которая на момент приобретения имущества не знала и знать не могла об отсутствии у продавца прав на его отчуждение (т.е. продажу).

Другими словами, в рассматриваемом случае недвижимость приобретается не у собственника, который лишился квартиры помимо своей воли, а у совсем иного, не обладающего правами на нее лица. При этом покупателю об этом ничего не было известно и он добросовестно заблуждался относительно того, кто является истинным владельцем квартиры.

Стоит акцентировать внимание на том, что если имущество приобретено безвозмездно (например, подарено), то настоящий собственник всегда имеет право истребовать его обратно. Даже если новый собственник является добросовестным. Если же переход права собственности носит характер возмездный (к примеру, покупка), то в требовании об аннулировании новых прав собственности может быть отказано.

Ситуации, когда права добросовестного приобретателя нарушаются

Как правило, вопрос о защите прав добросовестного приобретателя имущества встает уже после совершения сделки по приобретению недвижимости. Т.е. когда покупатель полностью расплатиться с недобросовестным продавцом. Вот тут-то и начинают всплывать неприятные факты.

Необходимость в защите прав добросовестного приобретателя недвижимости может возникнуть в следующих случаях:

  • купленная квартира находится под обременением (к примеру, в залоге или под арестом);
  • приватизация квартиры прошла с нарушениями, вследствие чего обнаружились претенденты на жилье, чьи права не были учтены в ходе незаконно проведенной приватизации;
  • документы о праве собственности продавца оказались поддельными, а настоящий собственник – совсем другое лицо;
  • квартира ранее была приобретена продавцом с нарушениями закона (например, путем множества перепродаж), а потому договор ее купли-продажи был признан недействительным.

Во всех указанных случаях страдает именно покупатель, ведь он может остаться и без квартиры, и без денег. А потому ему необходимо отстаивать свои нарушенные права и доказывать, что приобретатель он  — добросовестный.

Кузнецова Ирина

Требуется защита прав добросовестного приобретателя?

Получите консультацию адвоката:  +7 (962) 953-88-11

Порядок защиты прав добросовестного приобретателя

Прерогатива признания покупателя добросовестным приобретателем принадлежит суду. Каким параметрам должен соответствовать покупатель, чтобы суд признал его добросовестным, законодатель не установил. Равно как не существует и отдельного закона о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости. В тоже время, доказывать свою добросовестность обязан непосредственно сам приобретатель спорной недвижимости.

Кроме того, как разъяснил Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ №10 в своем Постановлении от 29.04.2010, а точнее — в п.38, приобретателя возможно будет признать добросовестным только если у него получится доказать, что непосредственно в момент заключения сделки он был не осведомлен о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Важный момент: при этом покупатель должен был предпринять все разумные меры, с помощью которых он бы выяснил о правомочиях продавца на отчуждение имущества.

Действия, которые нужно предпринять для защиты прав добросовестного приобретателя:

  1. Сначала должно появиться третье лицо, которое обращается в суд с требованием изъятия приобретенной недвижимости из собственности покупателя.
  2. Для осуществления защиты прав добросовестного приобретателя подается отдельный, так называемый виндикационный иск. Подача покупателем самостоятельного иска о признании его добросовестным приобретателем бессмысленна и неправомерна. Другими словами, только в рамках судебного процесса по такому заявлению покупатель может заявить встречный иск о признании за ним статуса добросовестного приобретателя. Причем само по себе только возражение против истребования имущества из его владения самостоятельным заявлением не считается. Нужен именно отдельный самостоятельный иск.
  3. Собрать документы, иные сведения и доказательства, подтверждающие добросовестность покупателя. К примеру, до покупки квартиры потенциальному покупателю было неплохо бы проверить ее юридическую чистоту. Сделать это он мог путем запроса сведений в ЕГРП. Если в реестре отсутствовала отметка об обременении или аресте либо запись о том, что владелец квартиры иное лицо, а не продавец, указанный в договоре купли-продажи, приобретатель вполне может быть признан добросовестным. Понять, какие именно документы и сведения нужно предоставить в судебный процесс для того, чтобы выиграть дело, под силу только адвокату по защите прав собственности.

Как видно, процедура защиты прав добросовестного приобретателя весьма непроста. Ей присущи множество нюансов и тонкостей, разобраться в которых без квалифицированной юридической помощи невозможно.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *