При заключении договора долевого участия (ДДУ) чаще всего указываются сроки передачи квартиры всем дольщикам. Однако указанное время пришло, а недвижимость от застройщика до сих пор не передана, компания пытается отсрочить введение дома в эксплуатацию, а значит – и передачу жилья вкладчикам.
Согласитесь, ситуация не очень приятная: деньги заплачены, а получить долгожданную квартиру не удается. Как поступить, если застройщик задержал сдачу дома, можно ли добиться компенсации, что для этого понадобится?
Разбираемся подробно в данной статье.
Защита прав дольщиков: что говорит закон, если застройщик задержал сдачу квартиры?
Учитывая ситуация на рынке недвижимости, законодательство старается защитить участников долевого строительства и их средства. Ситуация с просрочкой введения дома в эксплуатацию также предусмотрена, и закон на стороне дольщиков: во-первых, если застройщик задерживает сдачу дома, положена неустойка, во-вторых, по желанию дольщика договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, и в этом случае компания обязана вернуть все вложенные средства, а также проценты за их использование. Однако, чтобы добиться компенсации, нужно действовать оперативно и юридически грамотно.
Важно также правильно рассчитать дату, с которой будет считаться, что застройщик не уложился в оговоренные сроки. Существует несколько вариантов расчетов, в зависимости от содержания договора:
- если в ДДУ указана четкая дата (например, «квартира должна быть передана дольщику до 31.12.2016»), первым днем просрочки считается день, следующий после указанной даты (то есть, 01.01.2017 в данном случае);
- при указании в договоре менее четких сроков (например, 3-й квартал 2016 года или сентябрь-2016), просрочка считается с первого дня, следующего после указанного периода (01.10.2017 в примере);
- бывает, что сроки передачи недвижимости указываются так: в течение 30 дней после введения дома в эксплуатацию, с указанием даты ввода. В этом случае просрочка будет считаться с 31-го дня после ввода новостроя в эксплуатацию.
Неустойка с застройщика по ДДУ полагается за каждый день просрочки передачи квартиры и рассчитывается по следующей формуле:
стоимость недвижимости / 100 * ставка рефинансирования / 300 * количество дней просрочки.
Например, если стоимость квартиры 1 млн. рублей, сдача просрочена на 100 дней, а ставка рефинансирования (или ключевая ставка Центробанка) на момент расчета составляет 9,5% (она регулярно меняется), то размер неустойки составит 1 млн / 100 * 9,5 / 300 * 90 = 28500 руб. При этом для физических лиц неустойка выплачивается в двойном размере и в данном примере составит 57000 руб.
Если вкладчик решил расторгнуть договор долевого строительства, забрать вложенные средства и отказаться от квартиры, проценты за использование денег застройщиком считаются по похожей формуле:
стоимость недвижимости / 100 * ставка рефинансирования / 300 * количество дней с момента внесения средств.
Пример расчета выглядит так: если стоимость квартиры 1 млн. рублей, договор решено расторгнуть через 500 дней, а ставка рефинансирования (или ключевая ставка Центробанка) на момент расчета составляет 9,5%, то размер процентов составит 1 млн. / 100 * 9,5 / 300 * 500 = 158333 руб. При этом для физических лиц неустойка выплачивается в двойном размере и в данном примере составит 316666 руб.
Застройщик нарушил сроки сдачи дома: порядок действий
Несмотря на то, что законодательство защищает вкладчиков, чтобы отстоять свои интересы в споре с застройщиком, необходимо придерживаться определенных действий:
Если застройщик задержал сдачу дома, компенсация возможна только после того как будет оформлена официальная претензия. В ней нужно указать на сам факт нарушения договора, а также свои требования – получить неустойку, компенсировать другие затраты (например, за аренду жилья) и т.д. Все указанные в претензии факты должны быть подтверждены документально – копия договора с указанным сроком передачи недвижимости, квитанции за найм жилья на время ожидания и т.д.
Документы передаются либо лично, либо рекомендованным письмом с описью вложения. Важно, чтобы застройщик расписался в получении претензии – это будет доказательством того что он ознакомлен с вашими требованиями.
Если застройщик проигнорировал претензию или не предложил приемлемый вариант разрешения спора, единственный способ защиты своих интересов – исковое заявление в суд. В иске необходимо указать, в чем заключается нарушение условий договора, изложить свои требования, а также доказательства попытки уладить конфликт мирным путем (посредством написания претензии). К иску также необходимо приложить подтверждающие вашу позицию документы: копию договора долевого участия, квитанции о выплате стоимости квартиры, копию претензии и т.д. Кроме требований выплаты неустойки, через суд можно добиваться также моральной компенсации. Ее размер определяется заявителем, однако может быть скорректирован во время заседаний. Если позиция истца имеет обоснование, судебное решение в большинстве случаев будет в его пользу. После этого остается только дождаться выполнения вердикта, а если застройщик не торопится исполнять решение, можно обратиться в службу судебных приставов для принудительного взыскания средств.
Для повышения шансов на положительное решение рекомендуется воспользоваться помощью адвоката по спорам с застройщиками. Опытный специалист поможет подготовить все необходимые бумаги, а также проконсультирует по возникающим вопросам и будет представлять ваши интересы в суде.
Застройщик задержал срок сдачи дома?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: помощь юриста
Размер неустойки может быть достаточно крупным, особенно если сроки передачи квартиры затянулись, а стоимость недвижимости высокая, и застройщик будет делать все, чтобы ее не выплачивать: предлагать дополнительное соглашение, продление сроков введения дома в эксплуатацию и т.д. Но если вы твердо настроились на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ, юрист окажет неоценимую помощь.
Он не только подскажет, как действовать в той или иной ситуации и не попасться на уловки строительной компании, но и поможет рассчитать размер неустойки, соберет необходимые доказательства, составит официальную претензию и иск в суд. В результате вы легко сможете отстоять свои законные интересы и разрешить спор в свою пользу.
Заключение
Ситуация с просрочкой передачи квартиры по договору долевого строительства – ситуация неприятна, но не критичная. Нужно помнить, что закон на вашей стороне, и можно добиться финансовой компенсаций за невыполнение договора. Помочь в этом поможет квалицированный юрист по сопорам с застройщиками.