Иногда суды, несмотря на явные факты нарушения застройщиком своих обязанностей перед дольщиками и грамотно рассчитанный размер неустойки, снижают размер причитающейся дольщику компенсации. Вы столкнулись с такой же неприятной ситуацией? Не беда, в большинстве случаев это можно исправить, если подойти к процессу грамотно.
В данной статье мы рассмотрим, что делать, если суд снизил размер неустойки по ДДУ, какие возможные причины этого, и как предотвратить такое развитие событий при рассмотрении иска о взыскании компенсации со строительной компании.
Основания, по которым суд может снизить размер неустойки по ДДУ
Несмотря на то, что размер неустойки и методика ее подсчета прямо указаны в законодательстве (Закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ), суды достаточно часто снижают итоговый размер компенсации по тем или иным причинам. И это не нарушение закона — у них есть такое право согласно ст. 333 Гражданского кодекса. Однако для этого должно совпасть одновременно три условия:
- размер неустойки несоразмерен реальному ущербу дольщику – хотя прямо оценить ущерб, нанесенный срывом сроков передачи квартиры участникам долевого участия достаточно сложно, суды часто позволяют себе такие расчеты, и при очень большем размере неустойки снижают ее;
- случай является исключительным – достаточно размытая норма закона, ведь случаев нарушения застройщиками условий ДДУ очень много, и выделить среди них исключительные и рядовые практически невозможно, в некоторых случаях судьи применяют эту норму;
- присутствует заявление ответчика (строительной компании) о снижении суммы компенсации – здесь все очевидно, никто не хочет платить полную неустойку, и такое требование застройщика можно встретить в большинстве процессов относительно взыскания неустойки. Однако, напомним, для его удовлетворения должны также присутствовать два других обстоятельства.
Как видно из списка выше, два условия из трех предполагают оценочные суждения судей, потому могут толковаться по-разному, вплоть до противоположных результатов, потому лучше заранее позаботиться о том, чтобы суд не имел возможности применить данные нормы на практике.
Нужно обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Как обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ?
Если вы занялись взысканием неустойки с застройщика, и не хотите проходить долгие процедуры апелляции на не устраивающее вас решение суда, лучше заранее подготовить дополнительные аргументы и обосновать недопустимость снижения размера неустойки. Для этого вместе с иском нужно подготовить объяснения для суда, в которых перечислить следующие факты и их обоснования:
нужно доказывать ее несоразмерность во время рассмотрения дела в суде. Для примера соразмерности можно привести коммерческие кредиты – инвестирование в недвижимость по ДДУ похоже на кредитование (пока квартира не передана дольщикам, строительная компания пользуется их средствами), и ставки по таким кредитам близки к расчетному размеру неустойки. Кстати, такое обоснование размера неустойки изложено и пленумом Верховного суда РФ;
пока участник ДДУ ожидает передачи недвижимости, ему часто приходится арендовать жилье, и это достаточно немалая сумма, соизмеримая с размером неустойки. И хотя такой убыток можно взыскать дополнительно (сверх пени за просрочку), это может служить хорошим аргументом для суда о том, что размер компенсации не является чрезмерным;
в отличие от других гражданских споров, неустойка по ДДУ не является договорной, не зависит от конкретных условий договора между строительной компанией и дольщиками, а формируется на основании стоимости квартиры и сроке просрочки. Потому этот факт вместе с обоснованием размера компенсации в виде расчетов общей суммы будет хорошим аргументом для суда, чтобы предотвратить снижение взыскиваемой неустойки;
согласно закону «О защите прав потребителей» – если применить для расчета размера компенсации нормы этого закона, (а дольщики подпадают под определение «потребитель»), то размер неустойки был бы существенно больше – это еще один аргумент в пользу того, что неустойка и так небольшая, и снижать ее дальше некуда;
ответчик должен привести весомые аргументы необычности случая, иначе данная норма не может применяться. А учитывая распространенность таких споров (у одного и того же застройщика могут быть десятки, а то и сотни аналогичных споров), ни о какой исключительности речь идти не может.
Для составления объяснений, как и для других действий по отстаиванию своих интересов, рекомендуется воспользоваться услугами опытного адвоката. Юрист сможет предпринять все необходимые меры для того, чтобы не допустить снижения неустойки по ДДУ, включая как подготовку обоснования, так и документальные подтверждения изложенных фактов, а также будет представлять ваши интересы в суде, что еще больше повышает шансы на благоприятный исход дела. Судебная практика показывает, что истцы, воспользовавшиеся помощью адвокатов по спорам с застройщиками, добиваются положительных результатов намного чаще, а процессы проходят быстрее, чем без юридической помощи.
Заключение
Суд имеет право снизить размер неустойки, взыскиваемый с застройщика за нарушение сроков по ДДУ. Однако для этого, во-первых, необходимо серьезное обоснование и заявление от ответчика, а во-вторых, если тщательно подготовиться к процессу, можно свести вероятность подобного развития событий к минимуму. Помощь грамотного адвоката по ДДУ в данном процессе будет незаменимой.
Здравствуйте, в суде всё обосновала согласно Вашим пунктам. Более того, сделала на первом слушании объяснение по иску, приобщив его к материалам дела, основываясь на законы, факты и постановления пленума. Заранее подготовила возражение на ходатайства ответчика о применении ст. 333 ГК РФ. Ответчик на суде заявил возражения на исковое заявление с просьбой снизить неустойку и прочее (на 7 листах). Ознакомиться я с ним на суде не смогла. К следующему заседанию, отложенному судом по основанию привлечения третьих лиц, администрации города и водоканала, я прочитала возражения ответчика и подготовилась хорошо, сделала отзыв на возражения ответчика, разбив каждый пункт возражения, всё зачитала и приобщила к материалам дела. Также пояснила, что согласно № 81 постановления П ВАС неустойка снижается в искл. сл., и ВАС не считает неустойку, равную двойной ставке рефинансирования несоразмерной. со своей стороны доказала, как я считала,что ответчик повёл себя не добросовестно. Я же не нарушила ни одного пункта договора.
Результат — все дольщики, которые обратились в суд и не сопротивлялись получили по 40000 рублей решением суда (просрочка 88 дней стоимость объекта 2 750 000 рублей сумма по неустойке, согласно расчёту по закону 112 000 рублей), а мне суд постановил 15000 + 1000 моральный вред. Хотя моральный вред в суде я очень обосновала ( не продать, не сдать в аренду, не получить налоговый вычет, не зарегистрировать себя и иных лиц). Кроме того объект даже после подписания акта приёма передачи не ставился застройщиком на кадастр в течение 3 с половиной месяцев. Доказательства этого я тоже приобщала в суде. Короче, иск удовлетворили в размере более чем в 10 раз меньшем заявленных требований.