Арбитражные споры по земельным участкам

Земельные споры – это один из наиболее распространённых видов конфликтов. В основном они разрешаются либо в порядке переговоров, либо, если доходит до судебного этапа, рассматриваются в судах общей юрисдикции. Однако в некоторых случаях возможно и такое, что дело попадет в арбитражный суд и будет рассматриваться там. Когда это возможно, от чего зависит, а также что предпринять, чтобы выиграть арбитражный судебный процесс? Обо всём этом мы поговорим в рамках данной статьи.

Когда споры по земельным участкам рассматриваются в арбитражном суде?

Как известно, основная задача арбитражных судов — рассмотрение экономических споров, которые возникают между юридическими лицами, а также между физическими лицами-предпринимателями. Это касается различных конфликтов: относительно договоров, споров внутри компании, с налоговыми или другими государственными органами, а также и земельных споров, которые нередко возникают у юридических лиц. И все подобные споры, согласно подсудности процессов, относятся именно к компетенции арбитражных судов.

Вот примеры конфликтных ситуаций, которые могут рассматриваться в арбитражных судах (при условии, что одна или обе стороны — юридические лица):

• расторжение, оспаривание договоров относительно аренды или покупки земли – если выяснится, что сделка имела признаки фиктивной или выявлены другие причины для ее расторжения (например, участок не отвечает заявленным характеристикам, арендатор не платит вовремя), договор можно расторгнуть в судебном порядке, предъявив соответствующие аргументы;
• признание права собственности на недвижимость – как и физические лица, компании могут столкнуться со сложностями при подтверждении своих прав на владение землю. Если зарегистрировать участок в собственность по стандартной процедуре не удается, можно обратиться в арбитражный суд, представить доказательства своих прав на землю, и в случае положительного решения зарегистрировать участок на свою компанию;
• раздел земли и другие споры, связанные с изменением формы собственности, выходом части учредителей, ликвидацией или другими трансформациями юридического лица – если компания владеет землей, при изменении организационной структуры может понадобиться уладить спор о том, кому недвижимость будет принадлежать после изменений. Арбитражные суды помогут успешно разрешить подобные споры;
• оспаривание штрафов и других взысканий, наложенных за нарушение землепользования – если компания была оштрафована за неправильное использование земли, но считает эти санкции необоснованными, штраф можно оспорить, в том числе и с помощью иска в арбитражный суд. При выигрыше дела он будет отменен;
• оспаривание кадастровой стоимости земли – если в Госкадастре стоимость участка указана неверно, его собственник (в т. ч. и юридическое лицо) имеет право подать жалобу с просьбой пересмотреть стоимость объекта. При отказе в Росреестре иск может быть подан в арбитражный суд.

Конечно, на практике конфликтных ситуаций, разрешаемых через арбитражные суды, существует гораздо больше.

Особенности рассмотрения земельных споров в арбитражном суде

Безусловно, решение земельных споров в арбитражных судах имеет свои особенности по сравнению с судами общей юрисдикции. Вот основные отличия между ними:

• субъектами процесса могут быть только юридические лица или частные лица, оформленные как индивидуальные предприниматели. Это одно из главных ограничений: иск от простого гражданина, поданный в арбитражный суд, не будет принят к рассмотрению;
• иски должны касаться экономических отношений между юрлицами – основная масса споров, которые рассматриваются арбитражными судами, касаются хозяйственной деятельности компаний. Кроме того, могут рассматриваться иски к государственным органам с целью оспорить их действия/бездействие;
• обязательно должен соблюдаться претензионный порядок рассмотрения спора – для всех арбитражных споров, и земельных в том числе, необходимым условием для обращения в суд является предварительная попытка урегулировать его в мирном русле: путем подачи претензий, переговоров, медиации и т. д. Подтверждение того, что претензионный порядок был соблюден, в обязательном порядке должен быть приложен к перечню документов, подаваемому в суд. Это может быть копия претензии/жалобы, протокол переговоров, ответ второй стороны конфликта и т. д., главное, чтобы можно было убедиться, что были попытки достигнуть соглашения без привлечения суда;
• стороны спора имеют равные права и возможности для доказательства своей правоты – основной принцип рассмотрения арбитражных споров – это состязательность между истцом и ответчиком, а решение принимается судьей на основании предоставленных сторонами документов и показаний свидетелей. Вот почему очень важна основательная подготовка к процессу.

Юридическая помощь по земельным спорам

Земельные споры отличаются от других видов конфликтов тем, что объект спора обычно очень дорогостоящий, и потерять его не хочется никому. Соответственно, риск проиграть процесс очень велик. Чтобы повысить шансы на успешное разрешение спорной ситуации, рекомендуется привлечь к процессу юриста по земельным делам. Его помощь может заключаться в таких действиях:

• ознакомление с сутью спора, позициями сторон и предоставлением на основании полученной информации тактики и стратегии для достижения поставленной цели;
• подготовка документов и других аргументов, которые позволят убедить суд в вашей правоте;
• составление искового заявления или отзыва на иск, в зависимости от того, в каком статусе вы выступаете в споре;
• представление интересов клиента во время судебных заседаний;
• подготовка и подача апелляции, если в первой инстанции не удастся добиться положительного результата.

Заключение

Если земельный спор возник между юридическими лицами, он должен разрешаться в арбитражном суде. Процесс рассмотрения дела отличается от судов общей юрисдикции, и эти нюансы нужно учитывать. Чтобы добиться решения в свою пользу, желательно воспользоваться услугами профильного юриста.