Легализация самовольного строительства

Для того чтобы построить дом самостоятельно, потребуется оформить немало документов, получить необходимые разрешения, утвердить план и т.д. Потому некоторые люди предпочитают начинать строительство без учета требований законодательства. В результате дом, построенный без разрешения, приобретает статус самостроя со всеми вытекающими последствиями – к владельцу могут быть применены санкции в виде крупных денежных штрафов и даже требований сноса здания. Чтобы этого избежать, существует процедура легализации самовольно построенных домов, которая позволяет оформить необходимые документы постфактум, уже после окончания процедуры строительства. В данной статье мы расскажем, как узаконить дом на участке и в каких случаях это можно сделать.

В каких случаях можно узаконить дом, построенный без разрешения?

Далеко не каждый самострой можно легализировать – существует ряд ситуаций, когда это сделать будет невозможно в принципе или без дополнительных процедур:

• участок не находится в собственности лица, построившего дом – в большинстве случаев для узаконивания постройки требуется, чтобы земля, на которой она расположена, являлась собственностью того, кто обращается с просьбой о легализации. Если это не так, вначале придется оформить документы на участок, а только потом начинать процедуру узаконивания дома. При этом у властей не должно быть претензий относительно границ участка (в частности, он не должен быть захвачен самовольно).
  Что касается построек, расположенных на земле, находящейся в муниципальной собственности или входящей в садовое товарищество, то в таких случаях владельцу нужно вначале перевести участок в личную собственность, а только потом начинать легализацию построенного дома;
• участок не предполагает жилого строительства – каждый земельный надел имеет свое функциональное назначение: для ведения сельского хозяйства, под застройку, зарезервирован под государственные нужды и т.д. Легализация объектов самовольного строительства возможна только в том случае, если категория участка разрешает постройку здания. Если это не так, требуется или сменить категорию, или отказаться от узаконивания дома;
• при возведении дома были нарушены строительные или другие нормы, регламентируемые законодательством – любые постройки, которые оформляются в установленном порядке, должны соответствовать требованиям относительно технологий, используемых материалов, санитарным нормам и т.д., в противном случае оформить постройку не удастся. Если будет признано, что самострой не отвечает таким нормам, вначале придется провести работы для достижения соответствия, и только потом инициировать процедуру легализации.

Также необходимо отметить, что не каждая постройка требует обязательной легализации. Если речь идет о некапитальных сооружениях (гараж, беседка, летняя кухня, сарай и т.д.), в которых не планируется проживать на постоянных условиях, подключать их к коммуникациям и т.д., их не требуется регистрировать в обязательном порядке. Правда, отсутствие документов на право собственности будет препятствием для официальной продажи, передачи в дар или по наследству данных объектов недвижимости, потому процедуру легализации всё же рекомендуется провести.

Порядок действий для легализации самовольной постройки дома

Для того чтобы легализировать самострой, существует два основных пути – административный и судебный. Первый более простой и используется в тех случаях, когда нет явных проблем с документами (земля оформлена в собственность, строительные нормы не нарушались, участок по функциональному назначению предполагает застройку и т.д.). Судебный порядок используется тогда, когда есть определенные сложности или уже получен отказ в ответ на просьбу о легализации. Ниже мы рассмотрим оба способа.

Внесудебное узаконивание дома

Процедура включает такие этапы:

1. Подготовка документов – понадобятся бумаги, подтверждающие право собственности на землю, кадастровый паспорт на данный участок, план построенного дома, удостоверение личности. Дополнительно можно провести экспертизу относительно безопасности здания и соблюдения строительных норм, и ее результаты приложить к пакету документов.
2. Обращение в местную администрацию. Подготовленные бумаги вместе с заполненным заявлением подаются в местный орган власти, где передаются специальной комиссии на рассмотрение. При подаче будет проверена полнота документов, и если всё в порядке, назначена дата осмотра здания.
3. Осмотр самостроя. В назначенное время чиновники осмотрят возведенный дом, проверят правильность подключения коммуникаций, соблюдение санитарных, строительных и других норм, после чего выдадут заключение о возможности или невозможности его эксплуатации.
4. Если всё в порядке – не выявлено проблем с документами и несоответствий в самом доме, будет выдано разрешение на введение в эксплуатацию. После этого можно оформлять недвижимость в собственность согласно установленной процедуре.

Помочь с оформлением документов, подготовкой их к подаче и с другими необходимыми действиями поможет разобраться земельный адвокат, потому рекомендуется привлечь его к узакониванию самостроя.

Судебная легализация самостроев

Обращение в суд требуется, если при административном оформлении получен отказ или есть вероятность получить его по причине несоответствия установленным требованиям (например, есть замечания к конструкции дома, коммуникациям, споры относительно земли и т.д.). Этот способ предполагает такие этапы:

1. Сбор необходимых документов – потребуются те же бумаги, что и для административного способа, с небольшими дополнениями в зависимости от ситуации (копия отказа в легализации, акт согласования границ и т.д.).
2. Составление и подача иска – исковое заявление составляется в свободной форме и подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорной недвижимости. В заявлении нужно описать все обстоятельства спора (когда был построен лом, почему он не был оформлен по всем правилам сразу, обращались ли вы для оформления в администрацию и т.д.), указать технические характеристики здания, его оценочную стоимость и другие сведения. В требованиях указывается разрешение на ввод в эксплуатацию.
3. Рассмотрение дела и вынесение вердикта. Если суд сочтет, что позиция заявителя обоснована, он может принять решение в его пользу и разрешить использование дома, что дает возможность его полноценного оформления в частную собственность.

При обращении в суд обязательно воспользуйтесь услугами адвоката по земельным делам, который подскажет, что и как сделать, чтобы добиться поставленной цели.

Заключение

Даже если дом был построен без разрешений, его можно легализовать и оформить согласно требованиям законодательства. Для этого можно обратиться в местную администрацию или в суд. Также нужно помнить про некоторые ограничения при легализации самостроев. В любом случае, нелишним будет заручиться поддержкой грамотного земельного адвоката.