Как изменить разрешенное использование земельного участка?

Каждый земельный участок может использоваться исключительно по целевому назначению, которое устанавливается по критериям, предусмотренным земельным законодательством. Так, например, в ст. 78 Земельного кодекса содержится конкретный исчерпывающий перечень земель сельхозназначения.

Применение земли не по назначению запрещено. Если нарушить это правило, к нарушителю будут применены меры административной ответственности, то есть штраф. Кроме того, земельный участок даже могут вообще изъять по этой причине.

Так, жилой дом, который возведен на сельхоз земле, если и не подвергнут сносу как самовольную постройку (а такое вполне может произойти по решению уполномоченных органов), то будет невозможно зарегистрировать его в собственность и присвоить адрес. Но как поступить, если участок, уже имеющий конкретный вид разрешенного использования, собственник желает применить в альтернативных целях? Возможно ли это в принципе? А если возможно, то когда, и каким образом можно изменить вид разрешенного использования? Об этом далее.

Когда допускается изменение разрешенного использования земельного участка?

По закону, каждому конкретному участку присваивается категория использования, с учетом его особенностей и целей применения.

Под изменением вида использования понимается 2 варианта действий:

Итак, делаем вывод: чтобы переменить вид разрешенного использования, нужно, прежде всего, поменять категорию, к которой относится участок.

Но есть нюанс: изменить категорию можно не у всех земельных участков. Так, в частности, если территория считается уникальной, относится к особо охраняемым зонам, изменить цели ее использования недопустимо. Особо строгое отношение в этом плане к сельхоз угодьям, в частности, пашням, пастбищам и другим. Перевести сельхоз земли в другую категорию не допускается или разрешается, но только в порядке исключения. К таким исключениям относятся случаи, когда участок включается в территорию населенного пункта вместе с «движением» границ последнего, в связи с утверждением нового или занесением корректировок в генеральный план.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Собственнику земли на пути к заветному разрешительному документу – акту о переводе земли, приходится проходить через ряд бюрократических процедур. Самое главное в этом – предпринять все возможные меры, чтобы убедить представителей местных властей в действительной необходимости изменения вида использования и соответственно, перевода земли в другую категорию.

Прерогативой вынесения соответствующих резолюций наделены земельные комитеты, созданные при администрациях.

Что должно входить в пакет документов, подготавливаемый для подачи в уполномоченный орган:

• Обращение в виде ходатайства на ФИО главы администрации. В своем обращении заявитель просит сменить категорию земли и обосновывает, с какой целью и в связи с какими обстоятельствами возникла такая необходимость. Нужно сослаться на нормы закона, в которых сказано, что запрашиваемые изменения действительно допустимы, и для того нет законодательно предусмотренных ограничений.
• Документ о праве собственности на недвижимость, паспорт кадастрового учета.
• Паспорт заявителя или альтернативный документ, подтверждающий личность
• Заключение эко-экспертизы. Иногда она необходима. В частности, если участок находится в пределах или вблизи особо охраняемых зон.
• Сведений из ЕГРП на данную территорию (в форме выписки).
• Подтверждение того, что другие собственники не против изменений. Такое письменное подтверждение необходимо, когда земля находится в совместной собственности или когда документы подает представитель по доверенности.

Могут понадобиться и другие бумаги. Точный перечень можно узнать, позвонив в администрацию и поинтересоваться подробно о требующихся документах.

После того, как ходатайство с приложениями подано, изменение категории земли будет происходить так:

• Глава администрации собирает публичные слушания, где повесткой объявляется изменение категории земли, по которой подавалось ходатайство.
• В течение двух месяцев принимается решение, возможно ли сменить категорию земли.
• Если решение положительное, собственнику земли выдается соответствующий акт.
• С актом и другими документами на земельный участок (их перечень аналогичен тому, который прилагался к ходатайству) владелец земли обращается в Росреестр.
• Происходит государственная регистрация изменения вида использования.
• Собственник получает готовые документы, где уже стоит новая категория.

Но первоначально необходимо все-таки установить вид разрешенного использования земли. Вполне вероятно, что он подходит для целей, ради которых его владелец хочет этот участок применить. Или напротив, менять категорию данной земли запрещено, а значит, обращение в уполномоченный орган будет пустой тратой времени.

Если менять категорию земли отказались, тогда придется идти в суд за защитой своих прав. Для этого владельцу земли необходимо:

• Составить иск. В нем нужно отразить, зачем он хочет сменить разрешенный вид использования земли. Кроме того, следует указать, что он уже обращался в администрацию, но получил отказ. Далее придется обосновывать, какие нормы земельного законодательства были нарушены таким отказом. Ответчиком в данном случае будет являться орган, в который подавалось ходатайство, а сам иск будет административным.

Обратите внимание: в требованиях искового заявления не пишется просьба о смене категории земли. А только высказывается требование признать незаконным отказ земельного комитета.

• В ходе судебного процесса обосновать, почему отказ уполномоченного органа в перемене категории участка является незаконным.
• Дождаться решения суда. Оно может быть как в пользу истца, содержать решение об обязанности администрации разрешить изменения, таки содержать отказ в удовлетворении требований. Тогда судебное решение можно обжаловать в вышестоящие инстанции.
• Получить разрешение о смене категории земли.
• Перерегистрировать вид использования в отделении Росреестра.

Заключение.

Собственнику земли нужно помнить о сложности процедуры и высокой вероятности получить отказ. Потому ведение этой процедуры лучше доверить компетентному адвокату по земельным делам.