Нередко земельным участком владеет сразу несколько человек – каждому принадлежит определённая доля. При этом, если возникает необходимость продать свою часть земли, это обязательно вызывает сложности, ведь процедура существенно сложнее, чем простая продажа земельного участка.
В данной статье мы рассмотрим, можно ли продать долю земельного участка, что для этого понадобится и какие нюансы этого процесса.
Условия, когда можно продать долю земельного участка
Для того чтобы иметь возможность продать долю земельного участка и дома, необходимо, чтобы соблюдались такие условия:
- необходимо выделить свою долю – процедура выделения доли является обязательной, прежде чем она будет продана третьему лицу. Единственной ситуацией, когда можно продать часть участка без выделения доли – это когда покупателем будет выступать другой сособственник земли;
- требуется оповестить других совладельцев о продаже – согласно законодательству, хотя сособственники не могут препятствовать продаже доли (если она выделена в установленном порядке), они имеют право на преимущественное приобретение земли. Это означает, что продать часть земельного надела можно только в том случае, если каждый из совладельцев предоставил письменный отказ от ее покупки, или прошло 3 месяца с момента оповещения. Если этот порядок не будет соблюден, любой сособственник может оспорить сделку в суде и расторгнуть ее;
- если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, то есть ряд ограничений по его продаже – во-первых, покупателем не может быть иностранец, лицо без гражданства или компания с иностранным капиталом (доля более 50%), во-вторых, государство имеет преимущественное право по выкупу таких участков, а это означает, что вначале нужно получить разрешение местных властей, только потом совершать сделку;
- размер доли, если она будет выделяться, должен быть не меньше минимально разрешенном в данном регионе для участков с таким предназначением – в каждом регионе есть минимально установленные размеры земельных наделов для каждой категории землепользования, и выделенная доля должна быть не меньше этого значения, в противном случае процедура выделения доли невозможна;
- если на участке находятся постройки, то они продаются вместе с землей. В случае, если дом также находится в долевой собственности, возможны два варианта: либо в строении также выделяются доли (при технической возможности), либо определяются правила пользования объектом.
Как видно, есть много условий и подводных камней, потому перед началом продажи доли лучше провести консультации с земельным адвокатом.
Надо ли делать межевание перед продажей участка?
Можно ли продать долю земельного участка без межевания, или это необходимая процедура? Этот вопрос волнует всех собственников долей, поскольку процесс межевания – не из дешевых и достаточно долгий. На самом деле, законодательство не запрещает продавать свою долю без межевания, единственное требование – при совершении сделки на руках должен быть кадастровый паспорт со всеми данными о земле. Однако отсутствие четких границ между участками – это практически гарантия проблем в будущем: территориальные споры с соседями, невозможность точно определить площадь участка и т.д. Потому проведение межевания – крайне рекомендованная процедура сразу после выделения доли в натуре при подготовке к продаже.
Хотите продать долю земельного участка?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Порядок продажи доли земельного участка
Если вы планируете продать 1/2 долю земельного участка (или любую другую часть), очень важно в точности соблюдать установленный порядок. Это позволит избежать проблем в будущем, таких как оспаривание сделки, признание ее недействительной, претензии со стороны совладельцев, властей и т.д. Алгоритм совершения сделки следующий:
Чтобы не зависеть от совладельцев и иметь возможность распоряжаться своей землей самолично, потребуется выделить долю в натуре. Для этого нужно собрать пакет документов (правоустанавливающие документы, выдержка из Госкадастра, технические документы на землю (кадастровый паспорт, план и др.), копия паспорта и ИНН) и подать их вместе с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности. Если документы в порядке, в течение 10 дней информация будет внесена в реестр, о чем вы получите соответствующую выписку.
Даже если доля выделена, сособственник не теряет права на преимущественный выкуп доли, а значит, их нужно известить о желании продать участок. Извещение направляется по почте или передается лично, в нем указывается планируемая цена (впоследствии она не может быть снижена для продажи третьему лицу). Далее нужно либо получить письменные отказы от приобретения доли, либо подождать 3 месяца, и только после этого приступать к сделке. Если участок относится к сельскохозяйственным угодьям, аналогичная процедура также проводится в отношении местных властей.
Если желающих среди совладельцев не нашлось, оформляется текст договора с покупателем. В нем указываются все основные сведения (расположение участка, кадастровый номер, площадь, перечень построек (если таковые на нем есть), а также полную стоимость). Когда все нюансы согласованы, документ подписывается обеими сторонами.
Необходимость регистрировать договор купли-продажи сейчас устранена, регистрации подлежит только право собственности на землю. Для этого покупатель предоставляет в Росреестр пакет документов для регистрации (копия договора, кадастровый паспорт, гражданский паспорт), и по истечении 10 дней становится полноценным владельцем земли.
Для того чтобы не допустить ошибок при продаже и не попасться на уловки мошенников, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по земельным делам. Этот специалист поможет с подготовкой документов, а также проследит за соблюдением установленных законодательством норм.
Заключение
Если вы являетесь совладельцем земельного участка, вы имеете право продать свою долю. Но нужно помнить, что данная процедура имеет немало особенностей и нюансов, соблюсти которые поможет опытный адвокат по земельным вопросам.