Как выселить арендатора из нежилого помещения?

Нежилые помещения могут сдаваться в аренду точно так же, как и жилые. Их арендуют с целью организации офисов, складов, магазинов и других необходимых объектов инфраструктуры. Однако не всегда стороны договора придерживаются взятых на себя обязательств, нарушают условия аренды, и в этом случае у второй стороны возникает необходимость досрочно расторгнуть действие контракта. В данной статье мы рассмотрим, как выселить не платящего арендатора, может ли арендатор сам расторгнуть сделку в одностороннем порядке, и если да, то что для этого потребуется, а также как поступить, если сторонам договориться в мирном русле не удается.

Когда можно выселить арендатора из нежилого помещения?

Существует несколько различных обстоятельств, которые дают право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и прекратить предоставление услуг аренды. Вот основные и наиболее распространенные из них:

• арендатор не платит за аренду согласно договору – если арендные платежи не вносятся своевременно, это дает владельцу требовать или погашения задолженности, или прекращать действие договора;
• помещение используется не по назначению – нежилая недвижимость может использоваться исключительно под офисы, магазины, склады и т. д., но иногда арендаторы переоборудуют помещение и делают в нем отель, хостел или даже жилые квартиры. Естественно, это является нарушением действующего договора, а значит, дает основания для арендодателя расторгнуть действие контракта;
• по вине арендатора происходит нарушение законодательства или общественного порядка – если поступают жалобы на лицо, снимающее недвижимость, от проживающих рядом людей, есть факты нарушения закона, это дает арендодателю полное право досрочно прекратить действие сделки;
• крупная задолженность по коммунальным платежам – если обязанности оплачивать коммуналку возложены на арендатора, и при этом долги за электроэнергию, водоснабжение и другие услуги все время растут, это угрожает владельцу объекта серьезными убытками, ведь в конечном итоге эту задолженность обяжут выплачивать именно хозяина. С целью предотвратить возможные неприятности договор аренды может быть расторгнут;
• объект передан в субаренду без согласия владельца – нередко арендатор сдает арендуемые площади в субаренду, получая нелегальную прибыль в обход условий договора. Конечно, владелец вряд ли согласится с подобным развитием событий и может потребовать расторгнуть контракт досрочно;
• порча имущества, угроза разрушения – действия или бездействие лица, снимающего недвижимость, могут угрожать помещениям, и чтобы уберечь себя от непредвиденных убытков, арендодатель может выселить арендатора раньше срока, даже вопреки его нежеланию покидать объект.

Любое из приведенных выше оснований дает арендодателю право выселить арендатора досрочно, причем в случае несогласия последнего сделать это принудительно.

Что делать, если арендатор не освобождает помещение?

Если владелец недвижимости хочет прекратить действие договора аренды досрочно, он должен вначале уведомить арендатора о своем решении. Делать это лучше всего в письменной форме: на имя арендатора направляется уведомление, в котором указываются причины принятого решения, а также сроки, в которые желательно освободить арендуемые помещения. Однако не всегда арендодатель соглашается с выдвинутыми требованиями. Что же делать в такой ситуации? Прежде всего стоит попробовать договориться: можно продлить срок, выделенный на то, чтобы покинуть объект, отказаться от взыскания неустойки и т. д.

Если доводы не действуют, нужно обращаться в суд – это наиболее действенный метод в большинстве случаев. Механизм подачи иска в суд выглядит следующим образом:

• подготовка аргументов для досрочного разрыва договора – для того чтобы убедить суд в своей правоте, понадобятся документальное доказательства того, что арендатор нарушил условия контракта или другим образом заставил принять решение о досрочном расторжении сделки. Такими аргументами может быть подтверждение задолженности за коммунальные услуги, договор несогласованной субаренды, отсутствие арендных платежей и т. д.;
• составление и подача искового заявления – в тексте иска нужно указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в каких конкретно пунктах оппонент его нарушил, как развивался спор далее, предпринимались ли попытки уладить конфликт в досудебном порядке и т. д. В требованиях нужно указать расторжение договора аренды, опционально – взыскание неустойки или другого ущерба. Заявление подается на рассмотрение в суд по месту расположения объекта;
• рассмотрение иска в суде – во время слушаний нужно убедить судью о том, что нарушение действительно имело место со стороны арендатора, а значит, можно требовать досрочного расторжения контракта. В случае, если удастся убедить судью, сделка будет прекращена.

Получив решение суда, можно требовать немедленно освободить занимаемое помещение, а в случае несогласия – привлечь службу судебных приставов – они имеют все необходимые полномочия и средства для того, чтобы выполнить решение суда. При необходимости к выселению арендатора могут быть привлечены правоохранительные органы.

Как получить компенсацию и взыскать ущерб с арендатора?

Если во время действия договора аренды был нанесен ущерб имуществу, арендатор имеет право требовать возмещение убытков, а также выплату неустойки за нарушение условий договора. Чаще всего это делается через суд, параллельно с требованием выселить неблагонадёжных арендаторов. В исковом заявлении прописываются дополнительные требования, которые обязательно должны быть подкреплены доказательствами и основаниями для взыскания компенсации. В случае, если удастся выиграть судебный спор, ответчика обяжут компенсировать нанесенный ущерб. А чтобы повысить шансы на успех, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по жилищным вопросам.

Заключение

Если вы не знаете, как выселить недобросовестных арендаторов, начните с того, что выдвиньте им требования покинуть занимаемые помещения добровольно. В случае отказа вы можете обратиться в суд и добиться выселения в принудительном порядке, попутно взыскав компенсацию нанесенного ущерба. Добиться поставленных целей поможет опытный адвокат по вопросам недвижимости.