Сегодня в строительной сфере дела обстоят не лучшим образом – финансовый кризис, невысокий спрос и другие проблемы привели к тому, что некоторые застройщики не всегда вовремя сдают строящиеся объекты. Это, в свою очередь, нарушает права участников договора долевого участия (ДДУ), которые не могут получить обещанные квартиры. К счастью, законодательство защищает дольщиков, и им предусмотрена компенсация в виде неустойки, если сроки нарушаются.
В данной статье мы рассмотрим, как происходит взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, что для этого потребуется и в чем заключается процедура.
Основание для взыскания неустойки
Существует несколько оснований, согласно которым дольщик может претендовать на компенсацию от строительной компании. Вот они:
обычно речь идет о нарушении сроков сдачи дома и последующей передачи квартир дольщикам. При этом для участников ДДУ не имеет значения, по какой причине нарушаются сроки: заморозка строительства застройщиком, финансовые проблемы, неисполнение своих обязанностей подрядчиками, в любом случае можно рассчитывать на компенсацию в виде неустойки. Это самая распространенная ситуация, которая случается с достаточно большим количеством дольщиков, особенно если они доверяют сомнительным строительным компаниям, новичкам рынка и т.д.;
часто можно столкнуться с тем, что в квартире обнаруживается большое количество недоработок: неисправная сантехника, неработающие коммуникации, неровные стены, отсутствие отделки и т.д. В этом случае дольщик также имеет право на получение компенсации – в виде скидки, бесплатного устранения выявленных недостатков или в финансовой форме, пропорционально недоработкам;
если застройщик нарушил условия ДДУ, которые признаны существенными, но не перечислены выше (к примеру, не выполнено благоустройство территории, стоимость квартиры возросла и т.д.), дольщик также мот претендовать на компенсацию, поскольку действия (бездействие) строительной компании нарушают его права.
Чтобы точно знать, имеются ли основания для получения компенсации, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по спорам с застройщиками, он точно сможет дать правильный ответ и заодно помочь с подготовкой документов, необходимых для данной процедуры.
Как определить размер неустойки?
Для расчета размера причитающейся компенсации законодательно закреплена формула, воспользовавшись которой, любой дольщик может узнать, на какую сумму неустойки он может претендовать. Размер ее зависит от таких параметров:
чем дольше квартира не передается участнику ДДУ, тем больше растет размер неустойки. Насчитываться компенсация начинает с первого дня просрочки, и растет пропорционально весь период вплоть до передачи недвижимости дольщику. Учитывая это, подавать на неустойку следует уже после получения квартиры – так сумма будет максимальной;
логично, что сумма компенсации прямо зависит от цены недвижимости: чем она выше, тем на большую неустойку можно претендовать;
величина, которую определяет Центробанк, она обычно изменяется несколько раз в год.
Таким образом, формулу размера неустойки по договору долевого участия можно выразить следующим образом:
Р = С / 100 * 1/300*У * Д,
где Р – неустойка, С – стоимость квартиры согласно ДДУ, У – размер учетной ставки на день расчетов, Д – количество дней просрочки. Нужно также учесть, что если дольщик является физическим лицом, то коэффициент 300 меняется на 150 – таким образом, сумма компенсации удваивается.
Нужно взыскать неустойку с застройщика?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Порядок взыскания неустойки с застройщика
Для того чтобы получить причитающуюся компенсацию, у дольщика есть два пути: попытаться добиться выплаты неустойки во внесудебном порядке или обратиться в суд. В первом случае процедура следующая:
этот документ нужен для того, чтобы уведомить строительную компанию о том, что вы не согласны с выявленными нарушениями и хотите получить компенсацию. В тексте претензии указываются конкретные пункты договора, которые были нарушены, обстоятельства, а также ваши требования. Если требования финансовые, обязательно нужно добавить расчеты неустойки согласно приведенной выше формулы;
вместе с сопутствующими документами (копия ДДУ, подтверждение выплаты за квартиру и т.д.) претензия направляется адресату – заказным письмом или лично;
когда застройщик получит претензию и ознакомится с ней, проводятся переговоры, цель которых – добиться приемлемого для сторон решения спора. Он может включать как полное согласие с требованиями дольщика, так и компромиссные варианты – например, уменьшенный размер компенсации, неденежный формат возмещения и др.
Если добиться компромисса не удалось, остается только вариант с обращением в суд. Впрочем, можно начинать напрямую с иска, минуя написание претензии застройщику, но юристы по ДДУ обычно не рекомендуют такое развитие событий – претензия проще, а шансов добиться положительного результата дает достаточно много.
При судебном взыскании неустойки следует действовать по такому алгоритму:
- составление иска – он во многом напоминает претензию, различие в том, что в требования можно включить, кроме неустойки, возмещение других видов ущерба, а также нужно указать попытку досудебного разрешения спора. К иску обязательно прилагаются документы, подтверждающие вашу позицию;
- подача иска в суд – заявление передаётся в канцелярию суда по месту регистрации ответчика (строительной компании);
- судебные заседания – во время слушаний необходимо убедить суд в том, что застройщик нарушил условия договора, чем причинил ущерб, а значит, вам положена неустойка. В случае успеха средства будут взысканы в вашу пользу, при неудаче можно попытаться обжаловать решение в апелляционном суде.
Ускорить и упростить процедуру поможет юрист по взысканию неустойки с застройщика. Его консультации будут полезными при подготовке к судебным заседаниям, а кроме того, адвокат может представлять ваши интересы в суде. Участие профессионального юриста серьезно повышает шансы на положительный результат уже в первой инстанции.
Заключение
Если строительная компания нарушает условия договора долевого участия, каждый дольщик имеет право на компенсацию. Чтобы ее добиться, необходимо подготовить ряд документов, претензию или иск в суд, а также обратиться за помощью к юристу.