Если застройщик задерживает передачу квартиры по договору долевого участия, не спешите расстраиваться: закон на вашей стороне. За каждый день просрочки дольщикам положена компенсация, которую также называют неустойкой. Однако добиться ее не всегда просто – строительная компания может игнорировать претензии клиентов.
В данной статье мы расскажем, как получить компенсацию за просрочку сдачи дома, как она рассчитывается и как ее взыскать, если застройщик не идет на компромисс.
Что включает компенсация за просрочку сдачи дома?
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» при нарушении сроков передачи квартиры, указанных в договоре, предусматривает выплату неустойки за каждый день просрочки. Компенсация за просрочку сдачи дома по ДДУ должна выплачиваться вне зависимости от того, что стало причиной задержки – умысел строительной компании, технические или финансовые сложности или другие обстоятельства.
Кроме неустойки, дольщики могут требовать от застройщика компенсировать моральный вред, нанесенный его действиями. Размер морального вреда определяется самим участником ДДУ, однако может быть скорректирован при переговорах со строительной компанией или в суде, если дело дойдет до судебного разбирательства. Еще одна составляющая компенсации – это возмещение материального ущерба и упущенной выгоды, связанных с задержкой передачи недвижимости. Ущерб может заключаться в необходимости аренды жилья на период ожидания сдачи дома, расходы на юридическую поддержку и т.д., а упущенная выгода – гипотетические средства, которые дольщик мог бы получить, если бы квартира была передана в срок.
Наконец, если спор дойдет до суда, участник ДДУ может потребовать также взыскать с застройщика штраф. Такую возможность предоставляет закон «О защите прав потребителей»: если компания проигнорирует законные и обоснованные требования клиента, суд имеет право взыскать в пользу истца до 50% от общей суммы компенсации (то есть, неустойка, моральный и материальный ущерб. Упущенная выгода вместе взятые). Таким образом, размер компенсации может быть солидным, особенно если срок просрочки достаточно долгий.
Как рассчитать размер компенсации за просрочку дома?
Неустойка (компенсация) дольщикам за срыв сроков передачи квартир, указанный в ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:
ЦК / 100 * 1/300СР * КД,
где ЦК – это общая цена квартиры в рублях, коэффициент 1/300СР – размер неустойки за каждый день просрочки, СР – ставка рефинансирования в процентах (устанавливается Центробанком), КД – общее количество дней просрочки. Также следует заметить, что при расчете неустойки для физических лиц применяется повышенный вдвое коэффициент расчетов – 1/150 вместо 1/300.
Пример расчета неустойки: если стоимость квартиры составляет 2 миллиона рублей, участник ДДУ – физлицо, задержка передачи квартиры составляет 100 дней, ставка рефинансирования на момент подачи претензии (иска) составляет 10%, то размер компенсации за просрочку сдачи дома составит 2000000 / 100 *1/150 * 10 * 100 = 133 333 руб. Для юридического лица сумма будет в два раза меньше.
Стоит отметить, что для расчета размера неустойки очень важно правильно определить дату, с которой начинается просрочка. Для этого необходимо внимательно ознакомиться с соответствующим разделом договора долевого участия, где оговариваются сроки передачи недвижимости дольщикам.
В нем чаще всего можно встретить такие варианты:
в этом случае просрочка считается с дня, следующего за указанным;
в таких случаях первый день просрочки – это день, следующий за указанным месяцем или кварталом (например, 1 октября, если указан сентябрь, или 1 апреля, если указан первый квартал года);
(к примеру, в течение 30 дней после сдачи) – в этом случае нужно ориентироваться на то, сдан ли уже дом или нет. Если сдан, отсчитывается срок от официальной сдачи в эксплуатацию, если же нет, просрочку рассчитать не выйдет до наступления соответствующих условий.
Для максимально точного размера компенсации рекомендуется обращаться к специалисту – он учтет все нюансы и обстоятельства, и обеспечит корректность и правильность цифр.
Хотите получить компенсацию за просрочку сдачи дома?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Взыскание компенсации по ДДУ
Чтобы добиться взыскания компенсации по ДДУ, необходимо следовать установленным правилам и порядку действий. Он включает такие этапы:
Заключается в составлении претензии на имя застройщика, в которой указываются обстоятельства (нарушение указанных в договоре сроков передачи невидимости) и требования (выплата неустойки, компенсация морального и материального ущерба и т.д.). Претензия может быть передана в офис застройщика лично или заказным письмом. Получив документ, строительная компания должна дать ответ – согласна ли она с требованиями или нет, возможны также встречные предложения – уменьшение суммы компенсации или другие уступки. Если стороны находят общий язык во время переговоров, на этом конфликт исчерпывается. Однако зачастую застройщик игнорирует претензии дольщиков или не предлагает приемлемых вариантов выхода из ситуации. В этом случае остается только иск в суд.
Если мирно договориться не удалось, защитить интересы дольщика может исключительно суд. Для этого необходимо составить исковое заявление, которое будет включать все обстоятельства дела (нарушение сроков, указанных в договоре, игнорирование претензий), а также требования участника ДДУ к застройщику. Кроме того, к иску нужно приложить документы, которые подтверждают позицию истца (копия договора долевого участие, выписки или квитанции из банка с подтверждением выплат по квартире, копия претензии и т.д.). На суде нужно будет подтвердить заявленную ранее в иске позицию и привести аргументы в пользу того, что застройщик своими действиями нарушил условия договора и ущемил права дольщика. При наличии достаточных доказательств суд примет сторону истца.
Судебная практика показывает, что во многом исход процесса зависит от правильности оформления и подачи документов. Потому рекомендуется воспользоваться услугами специалиста: грамотно подготовить и подать все документы поможет адвокат по спорам с застройщиками, имеющий большой опыт подобных судебных тяжб. Он же сможет представлять ваши интересы на суде, что еще больше повысит шансы на успех.
Заключение
При нарушении сроков передачи квартиры застройщиком дольщикам полагается компенсация за каждый день просрочки.
Добиться выплаты неустойки можно как в досудебном порядке, так и в суде. В любом случае, нелишней будет помощь грамотного адвоката по спорам с застройщиками.