Сегодня не редкость ситуации, когда застройщик задерживает сдачу дома в эксплуатацию, а соответственно – и передачу квартир дольщикам, чем нарушает заключенный договор.
Ситуация очень неприятная, но в ней закон на стороне дольщиков: можно рассчитывать на взыскание пени за просрочку сдачи дома, или, как ее еще называют, неустойки. Однако далеко не каждый участник долевого строительства знает, как правильно взыскать компенсацию с застройщика, защитив таким образом свои права.
В данной статье мы расскажем, как это правильно сделать и на что обратить особое внимание.
Сколько составляют пени за просрочку сдачи дома?
Если строительная компания задерживает сроки сдачи дома, дольщики имеют право на несколько видов компенсаций (пеней), размеры которых зависят от того, насколько сильно нарушены сроки, дошло ли дело до суда, понес ли участник ДДУ дополнительные расходы и т.д. В общем случае пеня за просрочку сдачи дома включает в себя такие элементы:
компенсация, которая начисляется с первого дня просрочки и не зависит от того, что стало причиной нарушения сроков, указанных в договоре долевого участия. Она составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день нарушения сроков передачи квартиры;
если дело о взыскании неустойки с застройщика дошло до суда, можно дополнительно заявлять требование о взыскании штрафа, который может составлять до половины от общего размера исковых требований. Данное право появляется у дольщика на основании нарушения строительной компанией закона «О защите прав потребителей» в части досудебного урегулирования требований клиента;
если задержка сдачи дома привела к дополнительным непредвиденным расходам частника ДДУ или стала причиной моральных страданий, можно заявить соответствующее требование в судебном иске. Заявленный размер такой компенсации может быть любым на усмотрение истца, однако окончательную сумму устанавливает суд, основываясь на собственной оценке нанесенного дольщику вреда. Подобрать адекватную и реальную сумму компенсации может адвокат по спорам с застройщиком при подготовке иска.
Таким образом, если суммировать все виды компенсаций, размер пени за просрочку дома может быть очень существенным.
Как рассчитать пени за просрочку сдачи дома?
Для расчета размера пени (неустойки) существует законодательно утверждённая формула, которая позволяет точно определить размер выплаты. Но прежде, чем приступить к расчетам, нужно определить несколько факторов, использующихся в формуле:
рассчитываются, начиная с первого дня, следующего за указанным в договоре долевого участия. Здесь следует обратить внимание, что в договорах ДДУ далеко не всегда указана конкретная дата, чаще речь идет о месяце или даже квартале. В этом случае подсчет должен вестись таким образом: если указан сентябрь 2017 года, просрочка начинается с 1 октября этого года, если указан второй квартал 2017 года – с 1 июля. Иногда срок передачи квартиры указывается еще более размыто, например: на 30-й день с момента сдачи дома в эксплуатацию. Это наиболее неприятный вариант для дольщика, поскольку неустойку не получится рассчитать, если здание все еще не сдано в эксплуатацию. Если же дом сдан, просрочка начинается на 31-й день с момента этого события;
величина, которая определяется Центробанком. Значение ставки может изменяться несколько раз в год или оставаться постоянным, потому перед началом расчетов обязательно нужно уточнить ее размер;
значение для расчетов берется непосредственно из договора долевого участия. Важно, что учитывается именно эта цифра, а не рыночная стоимость квартиры;
если участник ДДУ физлицо, размер неустойки удваивается.
Согласно законодательству, за каждый день просрочки передачи квартиры дольщику полагается 1/300 (или 1/150 для физлиц) от ключевой ставки. Формула же для расчета пени за просрочку сдачи дома выглядит следующим образом:
Н = Ц / 100 * 1/300*К * N,
где Н – размер неустойки, руб; Ц – цена квартиры, руб., 1/300 (или 1/150) – коэффициент для расчета неустойки за один день просрочки для юридических или физических лиц соответственно, К – ключевая ставка на момент проведения расчетов, N – количество дней просрочки сдачи дома.
Проще всего разобраться с расчетами на реальном примере. Допустим, стоимость квартиры составляет 2,5 млн. рублей, участник ДДУ – физическое лицо, просрочка составила 200 дней, ставка рефинансирования на момент подсчетов – 9%. В этом случае размер неустойки будет составлять 2500000 / 100 * 1/150 * 9 * 300 = 450 000 рублей.
Хотите взыскать пени за просрочку дома?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Как дольщику взыскать пени и неустойку с застройщика?
Для того чтобы взыскать компенсацию за просрочку с застройщика, следует придерживаться такого алгоритма действий:
Соблюдение претензионного порядка урегулирования подобных споров хотя и не является обязательным для физических лиц, все же рекомендуется не пропускать этот этап. В тексте претензии указываются обстоятельства (нарушение указанных в договоре сроков передачи недвижимости, с указанием количества дней просрочки) и требования (выплата неустойки, компенсация морального и материального ущерба и т.д.). Претензию можно передать в офис застройщика лично или рекомендованным письмом. В ответ на претензию застройщик должен дать ответ: согласен ли он с выдвинутыми требованиями, готов ли компенсировать дольщику полную или частичную сумму неустойки. Если удалось договориться, на этом взыскание завершено.
Если прийти к общему знаменателю со строительной компанией не удалось, или претензия была проигнорирована, защитить свои интересы можно исключительно в суде. В этом случае рекомендуется сразу заручиться поддержкой юриста по ДДУ: он поможет грамотно составить иск, изложить в нем все требования и обстоятельства дела, и ускорит процесс рассмотрения. Доказав факт нарушения условий договора долевого участия, можно рассчитывать на принятие судом решения в пользу истца.
Если в суде первой инстанции добиться справедливости не удалось, можно подать апелляцию в вышестоящий суд.
Заключение
Если застройщик нарушает условия договора ДДУ, дольщик имеет право на компенсацию в пени (неустойки). Для ее расчета используется специальная формула, а для взыскания суммы компенсации можно выбрать досудебный и судебный варианты. В любом случае, нелишней будет помощь юриста по спорам с застройщиками.