Участник долевого строительства, который из-за действий застройщика терпит неудобства (задерживается срок передачи квартиры, купленной по ДДУ), имеет право на получение компенсации в виде неустойки. Однако перед тем как инициировать процедуру взыскания неустойки, нужно определить период, за который ее можно требовать — это напрямую влияет на общую сумму компенсации. Правильно рассчитать период неустойки по ДДУ не так просто – есть ряд нюансов, которые могут повлиять на процедуру подсчета.
В данной статье мы разберём все подробности и расскажем, как правильно определить период и рассчитать сумму неустойки.
Как определить период неустойки по ДДУ?
Чем больше период просрочки, тем большая сумма причитается участнику договора долевого участия – это легко понять по формуле расчета размера неустойки. Но определить период не всегда легко – все зависит от того, как дата определена в договоре. Существует несколько возможных вариантов, рассмотрим их подробнее:
например, «квартира должна быть передана дольщику не позднее 1 сентября 2017 года». В этом случае определить период просрочки очень легко – нарушение условий договора начинается со дня, идущего за установленным сроком, то есть, в данном случае – со 2 сентября, а весь период просрочки составляет отрезок времени с 2 сентября до момента передачи квартиры дольщику или подачи иска в суд о взыскании неустойки по ДДУ;
например, «квартира будет передана в 2-м квартале 2017 года». В этом случае принцип определения первого дня нарушения аналогичен, только точкой отсчета служит не конкретная дата, а месяц, квартал или год. В данном примере нарушение начинается с 1 июля 2017 года, поскольку 2-й квартал заканчивается в июне. Аналогично, весь период просрочки будет включать время с 1 июля до даты подачи иска или передачи квартиры участнику ДДУ;
самая неприятная ситуация для дольщика. Иногда в договоре говорится, что застройщик обязан передать квартиру в срок 90 дней с момента ввода дома в эксплуатацию, но сроки ввода в эксплуатацию не указываются. Или указан период передачи квартиры, но стоит приписка о том, что строительная компания имеет право в одностороннем порядке менять сроки, если возникли какие-либо сложности. В этом случае, если квартира не передана, точно рассчитать период взыскания неустойки не получится, и остается только надеяться на суд, но и он может отказать.
Что касается последнего дня просрочки, то им считается день, предшествующий подписанию акта передачи квартиры дольщику. Если же квартира на момент обращения не передана, отсчет ведется до даты подачи иска или направления претензии застройщику.
Расчет неустойки по ставке рефинансирования по ДДУ
Важно знать, как правильно рассчитывается размер неустойки, поскольку при подаче претензии или искового заявления в суд нужно приложить проведенные расчеты, обосновывая тем самым свои требования. Если такие расчеты не будут указаны, суд с большой вероятностью отклонит иск, или выплаты будут существенно меньше ожидаемых.
В формуле расчет размера неустойки используется несколько параметров:
- количество дней просрочки – период, на протяжении которого строительной компанией нарушались условия договора ДДУ. Как подсчитать количество дней просрочки, смотрите выше;
- ставка рефинансирования (она же ключевая ставка) – величина, устанавливаемая Центральным банком РФ и влияющая на различные расчеты в стране. Поскольку размер ставки рефинансирования непостоянный и может меняться несколько раз в год, необходимо перед расчетом размера неустойки уточнить ее текущее значение;
- стоимость квартиры (в рублях) – точная цена недвижимости, которая указана в договоре долевого участия. Важно, что для расчетов берется именно знание из ДДУ, а не то, сколько денег реально внес дольщик (при ипотеке эти значения могут сильно отличаться).
Кроме того, на подсчеты влияет то, кем является дольщик, юридическим или физическим лицом, для физлиц размер неустойки возрастает вдвое.
По законодательству за каждый день нарушения сроков передачи недвижимости дольщику полагается 1/300 (или 1/150 для физлиц) от действующей ставки рефинансирования. Формула для расчета неустойки выглядит так:
N = S / 100 * 1/150*R * D,
где N – размер неустойки (в рублях); S – стоимость квартиры (в рублях), 1/150 (или 1/300) – коэффициент для расчета неустойки за один день просрочки для физических или юридических лиц соответственно, R – ставка рефинансирования, действующая на момент расчета неустойки, D – период просрочки по ДДУ (в днях).
Чтобы разобраться в формуле, проще всего разобрать ее на примере. Допустим, квартира по договору долевого участия стоит 1 миллион рублей, период просрочки составил 100 дней, ставка рефинансирования – 8%, дольщик – физическое лицо. Согласно формуле, размер неустойки будет составлять 1000000 / 100 * 1/150 * 8 * 100 = 53333 руб. 33 коп. Именно эту сумму и нужно указывать в требованиях к застройщику.
Хотите рассчитать период неустойки по ДДУ?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Как взыскать неустойку с застройщика?
После расчет размера компенсации возникает логичный вопрос: как взыскать неустойку по ДДУ со строительной компании? Для этого существует два пути – написание претензии застройщику и последующие переговоры с целью получения компенсации или обращение с иском в суд. Какой вариант выбрать, решает каждый дольщик самостоятельно: претензия быстрее и проще в исполнении, зато иск в суд – надежнее и больше шансов на успех. Но есть одна рекомендация, которая не зависит от выбранного способа получения компенсации: обязательно воспользуйтесь грамотной юридической помощью.
Опытный юрист по защите прав дольщиков не только проконсультирует относительно вашей ситуации, вариантов развития событий и стратегий достижения результата. Но и поможет собрать необходимые документы, составить претензию или исковое заявление. А участие адвоката в судебном процессе – это вообще необходимость, если вы хотите добиться положительного вердикта.
Заключение
Перед тем как приступить к взысканию неустойки с застройщика, обязательно рассчитайте ее размер, что включает в себя правильный подсчёт периода просрочки. Количество дней зависит от того, как составлен договор, и прямо влияет на размер компенсации. А добиться выплат от строительной компании поможет грамотный адвокат.