Иногда случается так, что застройщик нарушает сроки, указанные в договоре, и задерживает передачу квартир участникам долевого участия. Причины могут быть различные: финансовые проблемы компании, сложности с документами, невозможность или нежелание сдать дом в эксплуатацию и т.д., но в любом случае по закону дольщики имеют право на получение неустойки.
В этой статье мы подробнее разберемся, как рассчитывается неустойка по договору долевого участия, что влияет на ее размер. А также как ее взыскать с застройщика.
Правила расчета неустойки по ДДУ
Для того чтобы иметь возможность правильно рассчитывать размер причитающейся неустойки, необходимо учитывать несколько факторов:
зависит от того, что было указано в договоре долевого участия. Если в нем стоит конкретная дата (к примеру, 31 марта 2015 года), первый день просрочки будет следующим за указанной датой, то есть, 1 апреля 2015 года. Иногда указывается не конкретное число, а месяц или квартал года. В таких случаях просрочка будет наступать в день, следующий за окончанием указанного месяца или квартала (например, если в договоре стоит срок сдачи – март-2016, просрочка наступает с 1 апреля этого года, а если 3 квартал 2016 года, то с 1 октября 2016 года (3-й квартал оканчивается в сентябре). Иногда сроки сдачи указываются еще более размыто, например, в течение 45 дней после сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае, пока дом не будет сдан, просрочка его передачи не может рассчитываться, а если процедура сдачи уже оформлена, то срок оканчивается на 46 день после сдачи;
цифра, устанавливаемая Центробанком на основании ряда финансовых показателей (инфляции, курсов валют и т.д.), она может меняться несколько раз в год. Для определения размера неустойки берется ключевая ставка, действующая на момент проведения расчетов;
берется из ДДУ, там должна быть указана общая сумма, которую необходимо внести за недвижимость;
физическое или юридическое лицо – если рассчитывается неустойка для физического лица, она удваивается.
За каждый день просрочки участнику ДДУ полагается 1/300 от ставки рефинансирования (или 1/150 для физлиц). Таким образом, для расчета размера компенсации используется следующая формула:
СК / 100 * 1/300КС * N,
где СК – стоимость квартиры, руб., 1/300 (или 1/150) – неустойка за один день просрочки для юридических или физических лиц, КС – ключевая ставка на момент расчетов, N – количество дней просрочки.
Пример расчетов выглядит так: если стоимость квартиры составляет 2,5 млн. рублей, дольщик – физическое лицо, просрочка на 100 дней, ставка рефинансирования составляет 9%, то размер неустойки будет составлять 2500000 / 100 * 1/150 * 9 * 100 = 150000 рублей.
Похожая формула используется и в том случае, если дольщик решил расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные средства (это имеет смысл, если в ближайшее время сдача дома в эксплуатацию, а значит – и передача квартиры, не ожидается). В такой ситуации застройщик обязан компенсировать проценты за использование денег участника ДДУ за весь срок, пока они были у него. Расчеты выглядят следующим образом:
СК / 100 * 1/300КС * N1,
где СК – стоимость квартиры, руб., 1/300 (или 1/150) – процент компенсации за один день использования кредитных средств дольщиков для юридических или физических лиц, КС – ключевая ставка на момент расчетов, N1 – количество дней с момента внесения средств.
Пример расчетов компенсации при стоимости квартиры 2,5 млн рублей, если участник договора долевого строительства – физлицо, ставка рефинансирования равна 9%, а деньги были внесены 300 дней назад: 2500000 / 100 * 1/150 * 9 * 500 = 750000 рублей. Таким образом, при разрыве договора дольщик получит полную сумму, внесенную ранее, и 750 тыс. рублей компенсации.
Как получить неустойку по ДДУ?
Для того чтобы получить причитающуюся неустойку, дольщику необходимо подготовить письменную претензию, в которой изложить все обстоятельства и свои требования. Претензия вручается представителю застройщика лично или рекомендованным письмом, лучше – с описью вложения. Также необходимо проследить, чтобы застройщик расписался при получении претензии. К письму прикладываются документальные подтверждения фактов, изложенных в претензии: копия договора долевого строительства, квитанции о внесении средств и т.д.
Получив претензию, застройщик должен либо предложить приемлемый вариант разрешения возникшего спора, либо, если компромисс не найден, дольщик имеет право обратиться в суд. В исковом заявлении указываются все те же сведения, что и в претензии, дополнительно добавляется информация о том, что застройщик не согласился решить спор в мирном русле. Как в случае с претензией, к иску прилагаются все необходимые документы.
В некоторых случаях участник ДДУ имеет право, кроме неустойки, требовать также компенсацию морального ущерба, если заявитель считает, что действия застройщика принесли ему моральные страдания или другой вред. Размер компенсации определяется судом. Если позиция истца достаточно аргументирована и подкреплена документально, суд в большинстве случаев вынесет вердикт в его пользу.
Нужно рассчитать неустойку по ДДУ?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Взыскание неустойки ДДУ по решению суда
К сожалению, на практике далеко не всегда выигрыш в суд автоматически обозначает получение причитающейся неустойки. Застройщик под разными поводами может уклоняться от выплаты средств, ссылаясь на финансовое положение или другие факторы. В этом случае можно действовать самостоятельно или обратиться в службу судебных приставов. Последний вариант предусматривает открытие соответствующего исполнительного производства, в рамках которого приставы проанализируют активы застройщика, его финансовые документы, счета в банках с целью найти деньги для выполнения решения суда. Если свободные средства не обнаружатся, может быть арестовано имущество и продано с аукциона, а вырученные деньги пойдут на погашение задолженности.
Более эффективным вариантом может быть обращение к адвокату по спорам с застройщиками. Опытный специалист поможет собрать необходимую информацию о компании-застройщике, наведет справки в банках, найдет неучтенные счета и другие активы, которые не являются публичными. В некоторых ситуациях банки могут самостоятельно, без привлечения судебных приставов, выполнить решение суда и перевести средства со счета застройщика на счет дольщика. Если же это не удастся, полученная информация направляется в исполнительную службу для совершения соответствующих действий. В любом случае, помощь адвоката позволяет рассчитывать на быстрое и эффективное взыскание неустойки.
Заключение
В случае просрочке передачи квартиры по ДДУ дольщикам за каждый просроченный день положена неустойка, размер которой регламентируется законодательством. Однако не всегда удается ее получить без обращения в суд, и даже положительное решение суда не гарантирует получение средств. Чтобы облегчить процедуру, рекомендуется обращаться за помощью к адвокату.