В практике заключения договоров долевого участия (ДДУ) имеют место ситуации, когда с застройщиком заключается предварительный договор (ПДДУ) как временная замена основному.
Дольщик вносит деньги по такому договору, фактически выполняя свои обязательства, а застройщик со своей стороны не спешит строить дом и сдавать квартиры. Тогда встает вопрос, можно ли признать предварительный договор основным или признать право собственности на его основании.
В этой статье мы рассмотрим, как происходит признание предварительного договора договором долевого участия, что для этого нужно и как в данной процедуре может помочь адвокат.
Основания для признания предварительного договора основным
Желание заключить предварительный договор стороны могут по нескольким причинам, которые выгодны как дольщику, так и застройщику. Например, для участника долевого строительства это возможность как можно раньше забронировать квартиру, а для застройщика – гарантия продажи недвижимости после окончания строительства, даже если еще не получено разрешение на возведение дома.
Таким образом, предварительный договор может быть выгодным для обеих сторон, если соблюдается в полной мере. В нем закрепляются стороны, предмет будущего основного договора, а также сроки его заключения (если срок не указан, по законодательству он составляет 1 год). Кроме того, зачастую в предварительном договоре указывается сумма задатка (аванса), что и закрепляет за конкретным дольщиком право на квартиру в будущем.
Однако на практике не всегда ситуация складывается так, как планировалось. Застройщик может не исполнять условия предварительного договора, иметь финансовые сложности или избегать общения с дольщиками. Если при этом дом возведен, возникает необходимость признания предварительного договора основным, чтобы получить возможность стать собственником квартиры.
Условия для признания предварительного договора основным
Чтобы иметь возможность признать предварительный договор основным, должно соблюдаться несколько условий:
- застройщик уклоняется от заключения основного договора на основании предварительного, при этом указанный в нем срок давно пропущен;
- здание возведено и сдано в эксплуатацию, или хотя бы частично построено. Если дом сдан в эксплуатацию, можно попытаться осуществить признание права собственности по предварительному договору, если же нет – требовать признать ПДДУ полноценным договором долевого участия;
- в предварительном договоре оговаривается механизм выплат за квартиру (рассрочка, кредит и т.д.) или стоимость недвижимости уже выплачена без заключения ДДУ.
Поскольку, согласно законодательству, главное обязательство, которое накладывает ПДДУ на стороны – это заключение основного договора в будущем, его несоблюдение будет достаточным основанием для признания предварительного договора основным в судебном порядке.
Нужно признать предварительный договор договором долевого участия?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Порядок признания предварительного договора договором долевого участия
Единственный способ признания права по предварительному договору для лиц, его заключивших – это судебный иск.
Алгоритм процедуры в данном случае следующий:
Кроме копии предварительного договора долевого участия, понадобятся такие бумаги: выписки из банка и квитанции о том, что вносилась оплата за недвижимость, расписка или квитанция о внесении аванса (задатка), подтверждение попыток связаться с застройщиком для заключения основного договора (например, копия официального письма о таких намерениях), выписка из реестра о том, что дом введен в эксплуатацию (если это так).
Текст иска составляется в произвольной форме, но обязательно должен содержать такие сведения:
- данные истца и ответчика – ФИО заявителя, данные о застройщике;
- наименование суда, куда подается заявление (обычно это районный суд по месту нахождения спорной недвижимости);
- суть и обстоятельства иска – указать, что поскольку условия предварительного договора не соблюдаются компанией-застройщиком, а средства за квартиру внесены, нет возможности заключить основной ДДУ и на основании него получить право на собственность недвижимости. Необходимо также привести подтверждение своей позиции в виде документов, свидетельств и т.д.;
- требования – признать предварительный договор основным, то есть, таким, который бы порождал имущественные права для сторон;
- перечень прилагаемых документов.
Исковое заявление направляется в суд, после чего назначается дата слушаний. На заседании необходимо подтвердить свою позицию, указанную в иске, привести доказательства и убедить суд, что признание предварительного договора в качестве ДДУ в данной ситуации – единственный вариант разрешения спора.
Если удалось доказать, что соблюдены необходимые условия, суд в большинстве случаев встанет на сторону дольщиков и признает ПДДУ основным документом. Это, в зависимости от состояния дома, позволит в дальнейшем или признать право собственности на квартиру или на долю в объекте незавершенного строительства.
Поскольку данная процедура достаточно сложная, требует определенного опыта в разрешении конфликтов с застройщиками, знания судебной практики и специализированных знаний, рекомендуется воспользоваться профессиональной юридической помощью.
Грамотный юрист по спорам с застройщиками поможет проанализировать условия предварительного договора, определить оптимальную стратегию действий, подготовит необходимые документы и исковое заявление и будет представлять ваши интересы на судебном процессе. В результате существенно повышаются шансы на успешное разрешение спора и сокращаются сроки рассмотрения дела.
Заключение
В случае, если застройщик отказывается заключать основной договор, можно попытаться признать таковым предварительный.
Процедура предусматривает судебный порядок урегулирования, потому для ее ускорения и упрощения рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической помощью.