Иногда участник долевого строительства сталкивается с невозможностью дальнейшей выплаты согласно ДДУ, или имеет желание продать свою долю в будущем доме другому лицу.
В юридической практике это называется уступка по договору долевого участия, причем важно, что переуступается не право собственности на квартиру (ее предыдущий дольщик еще не получил, и, соответственно, права собственности не имеет), а только право требования.
В данной статье мы разберемся, как проходит уступка по договору долевого участия, что нужно для ее правильного оформления и какие особенности имеет данная процедура.
В каких ситуациях возможна уступка прав требования
Ситуации, когда совершается уступка квартиры по договору долевого участия, могут быть разными и зависят от обстоятельств, с которыми столкнулся дольщик. Чаще всего варианты бывают следующие:
- Участник договора долевого строительства изначально приобретал квартиру с целью дальнейшей переуступки прав. Это может быть выгодно, ведь по мере завершения дома стоимость недвижимости растет, и дольщик сможет не только отбить вложенные средства, но и получить дополнительную прибыль;
- В процессе выполнения условий договора участник ДДУ сталкивается с финансовыми или другими проблемами, и решает отказаться от недвижимости. В этой ситуации уступка квартиры новому дольщику может быть достаточно удобным вариантом;
- Застройщик тянет с введением дома в эксплуатацию, хотя все платежи давно внесены. Если дольщику надоело ждать, он может переуступить свои права другому человеку, вернуть вложенные деньги и приобрести квартиру в другом месте, оставив разборки с застройщиком новому дольщику.
Соответственно, существует и два варианта ситуаций, в которых может проходить переуступка прав на недвижимость:
в этом случае право переуступается без дополнительных условий;
в такой ситуации на нового дольщика оформляется остаток долга по ДДУ.
Если компания упирается и не хочет давать свое согласие, рекомендуется обращаться к юристу по спорам с застройщиками, который сможет решить возникший конфликт.
Какие документы нужны для оформления уступки прав требования?
Как и многие другие документы, связанные с недвижимостью, договор об уступке прав по ДДУ требует государственной регистрации. Для этого требуется ряд документов:
- договор долевого участия между прежним дольщиком и застройщиком;
- справка о том, что долг перед застройщиком полностью погашен, или подтверждение, что остаток долга будет переведен на нового дольщика одновременно с подписанием договора. Также в этом случае понадобится согласие застройщика на перевод долга;
- если покупатель находится в браке – письменное согласие супруга с нотариальным заверением;
- в случае, если право требования находится в залоге, потребуется письменное согласие залогодержателя;
- если по договору правом требования обладает несовершеннолетний – согласие органа попечительства и опеки;
- в случае, если одна из сторон – юрлицо, потребуются также учредительные документы компании и подтверждение того, что представитель имеет право действовать от ее имени (доверенность).
Обычно этих документов достаточно, но в некоторых случаях застройщик может потребовать дополнительные – например, если сомневается в платежеспособности нового дольщика или подозревает, что переуступка по договору является на самом деле махинацией.
Порядок покупки недвижимости по договору уступки прав требования
Алгоритм покупки недвижимости посредством переуступки права требования на нее обычно выглядит следующим образом:
продавец (дольщик) письменно извещает застройщика о том, что собирается продать свою долю новому участнику. При этом, если требуется, необходимо дождаться письменного согласия, и только после этого переходить к следующим этапам. В некоторых случаях компания может потребовать до 5% стоимости квартиры за разрешение оформить переуступку.
готовятся бумаги из банка о том, что сумма за недвижимость полностью погашена, или она погашена частично, с указанием остатка долга. Также собираются все другие необходимые документы.
он должен в обязательном порядке включать все стороны (покупатель, продавец, иногда застройщик), точные характеристики объекта ДДУ, стоимость недвижимости, порядок расчётов за нее, гарантии сторон, способ решения возникающих споров. После составления договор уступки прав требования проходит обязательную государственную регистрацию.
после подписания договора и внесения указанной в нем суммы, а также уплаты госпошлины регистратор вносит изменения в госреестры, и покупатель становится обладателем прав требования на недвижимость.
Хотите заключить договор уступки долевого участия в строительстве?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Срок регистрации уступки по договору долевого участия
Следует учитывать, что договор регистрируется не мгновенно. С момента его подписания и передачи вместе с пакетом документов на госрегистрацию до получения свидетельства о вновь приобретенных правах проходит 5-10 дней, стандартный срок – 1 неделя. Таким образом, если учесть, что на сбор документов, наведение справок о застройщике и продавце и другие подготовительные этапы также понадобится время, общий срок, который понадобится для оформления договора переуступки, превышает 1 месяц.
Если вы хотите завершить процедуру как можно быстрее, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, который сможет ускорить некоторые этапы процедуры, трем самым сэкономив ваше время.
Заключение
Переуступка прав по договору долевого участия – достаточно распространенная процедура. Для ее проведения требуется ряд документов, а также соблюдение некоторых условий.
Кроме того, необходимо помнить, что она может быть достаточно долгой. Для ускорения и упрощения рекомендуется обратиться за помощью к юристу.